재건축 평촌 신도시 투자, 선도지구 도전 목련 두산 6단지 분석, 선도지구 도전 목련 두산 6단지 분석을 통해 부동산 투자가 괜찮은지에 대해 알아보겠습니다. 최근 투자의 흐름은 미국 주식과 함께 배당주의 투자가 부쩍 늘어나고 부동산 보다 현금을 확보하고 안정적인 현금 흐름을 만드는 경향이 높습니다. 그러나, 지금까지 70년간 누적 통계로 보면, 인플레이션을 넘어 수익률을 낸 것은 금, 부동산, S&P 500 딱 이 세가지 입니다.
이는 놀라운 수치가 아닐 수 없습니다. 우리는 짜장면 3,000원 시절을 너무 쉽게 잊어 먹거나, 인정을 합니다. ‘맞아. 그때 그랬었지.’ 하는 인식 말이죠.
재건축 호재? 그거 거품이야.
주식을 잠깐 들여다 본다면, 2023년 S&P 500 상위 1% 7개 회사의 주식이 전체 시장의 53%의 수익을 갖고간 데이타를 볼 수 있습니다. (meta, amzn, aapl, msft, googl, tesla, nvda)
그리고 500개 기업중에 나머지 493개 회사들의 수익률의 총합은 0%에 취합됩니다.
이 충격적인 데이타가 말해주는건 우리가 아무렇지도 않게 이야기하고 있는 인플레이션을 99%의 회사들은 쫒아가지 못한다는 이야기로 해석이 가능합니다.
우리가 진짜 좋은 회사를 고르고 큰 이슈가 나서 내 예상보다 훨씬 큰 수익을 거두고… 이런 경우는 거의 도박과도 같은 투자이고, 또 대부분의 사람들은 맞출 수도 없습니다.
즉, 장기 투자자 관점에서 인플레이션을 이길 수 있는 장기적 투자처가 과연 무엇이냐? 에 대한 근본적인 생각을 하다보면, 결국 어떤 자산이 인플레이션을 이기고 있느냐?를 볼 수밖에 없습니다.
인플레이션 해석하기
지금의 돈의 가치와 미래의 돈의 가치에 대해 ‘미래의 돈가치로 계산해 준다.’ 라는 국민연금의 거짓말을 믿고 계신 분 계신가요? 국가가 인플레이션을 어떻게 측정할까요?
인플레이션 자료를 구축하는데 뽑는 항목들은 수치를 조정할 수 있는 항목을 뽑으면 됩니다. 가격이 크게 오르지 않은 항목은 데이터로 취하고, 많이 오른 항목은 통계에서 제외하면 얼마든지 조정할 수 있습니다.
그렇게 조정한 인플레이션에 가치가 매겨질 것 입니다. 즉 인플레이션은 우리가 체감하거나 실제 손해를 보고 있는 것 보다 훨씬 더 높거나 사회 심리가 무거울 수 있다는 이야기 입니다.
지금까지 인플레이션을 극복하고 수익을 낸 몇 안되는 기업을 제외하고 가장 상단에 있는 투자처는 부동산이었습니다. 미국도 마찬가지고 우리나라도 마찬가지입니다. 그러나 부동산 경기도 암울하죠.
해외 부동산 추세
지금까지 우리가 모두 알듯이 우리나라도 그 어떤 투자이든 부동산이 이루어준 부를 쫒아갈 수 없었습니다. 그건 미국도 마찬가지입니다. 미국 모든 자산 중 100년간 인플레이션을 극복하고 그보다 많은 수익을 낸 것은 1위가 부동산 2위가 금이었습니다. 그나마 S&P 500의 경우 인플레이션 상승률 7% 에 단 0.5%만 상회했습니다.
그 외의 모든 종목들 석유, 밀등 원자재 및 소비재, 서비스업종 모두 결국 인플레이션 이상의 수익률을 보여준 자산 투자는 없었습니다.
미국 고령자의 부의 분배를 보면 부동산에는 전체 자산의 30% 이하로 관리되고 있습니다.
일본은 현금을 쌓아 놓고, 어디에 투자를 하지는 않으면서 이자를 거의 안 주는데도 불구하고 은행에 넣어 놓고 야금야금 현금 생활을 합니다.
우리는 미국과 일본의 경제 형태를 이것저것 잡스럽게 따라가고 있습니다. 앞으로 부동산 보유에 관하여 모델링을 미국으로 삼을 것인지 일본으로 삼을 것인지 판단해 보아야 합니다. 그런데 지금 도쿄의 부동산이 들썩이고 있는 뉴스가 전해지고 있습니다.
우리가 30년간 관찰했던 일본의 부동산이 경기가 회복되자 다시는 반등하지 않을 것 같은 그들의 부동산도 꿈틀하고 있습니다.
미국은 부동산 투자가 활발하고, 일반 서민들에게 있어서 좋은 부동산은 진입 장벽도 높습니다. 리얼티인검이 주는 매력적인 배당금에서도 볼 수 있듯이 결국은 언제나 우상향하고 있습니다.
부동산 투자. 인구가 줄어들어 실패할 꺼야
네 맞습니다. 지방에서는 말이죠. 그러나 우리나라 국민이 다 죽지 않는 한 집은 있어야 합니다. 생활을 하기 위해서는 인프라가 있어야 합니다. 병원도 가고, 쇼핑도 하고, 취미도 즐겨야 합니다.
이제 정부는 더 이상 지방 발전에 대해 논하지 않습니다. 그건 불가능하거든요.
제 아무리 기업체를 지방으로 내려 보내도 결국은 다시 서울입니다. ‘말이 태어나면 제주로 보내고, 사람이 태어나면 서울로 보내라.’ 50년 된 격언은 거의 예언과도 같습니다.
향후 부동산의 개발은 엄청난 용적률을 허용하며 도시를 집중화 시키고 있습니다. 어쩌면 필연적일 수 있습니다. 인구가 줄어드는데 비효율적으로 사람 몇 안 사는 동네에 개원 하라고 하면 그 누가 하겠습니까?
그래서 결국 노른자가 되는 부동산, 인구가 모이게 되는 인프라를 갖춘 도시는 여전히 매력적인 투자처가 될 것 입니다. 그리고 미국처럼 그 높은 금액을 주고 부동산을 소유하지 못한 사람들이 비싼 렌탈료를 내며 거주할 수 밖에 없을 것 입니다.
재건축 평촌 신도시 투자 이유
화두를 평촌 신도시로 둔 이유는 있습니다. 1기 신도시중에 노후도시 개발 특별법의 수혜를 받고 있는 재건축 대장은 누가 뭐래도 분당 신도시 입니다. 벌써 뉴스에는 선도지구로 선정 될 것 같다는 한 단지의 아파트가 6억이 껑충 뛰어서 매매가 되었다는 뉴스도 들립니다.
그래서 평촌에 눈을 돌렸습니다. 모든 투자가 그렇듯이 너무 고점에 잡으면 향후 수익이 올라가더라도 그 기간만큼의 고통도 크고, 또 자금 회전에 대해서도 고려 안 할 수 없기 때문입니다.
선도지구로 선정이 되면, 추가 분담금에 대한 부담은 일부 덜 수는 있겠지만, 그래도 분담금은 나올 것이고, 과거 금액에 비교해서 많이 빠지지도 않았습니다.
평촌 신도시 대장 아파트 목련두산 6단지
목련6단지 투자 대상 분석
목련두산 6단지는 평촌 내에 희소 평수를 갖고 있습니다. 123m² 인데요. 38평형으로 봅니다. 평촌이 저평가를 받는 가장 큰 부분이 소형 아파트들이 분당에 비해 너무 많은 비율을 차지하고 있는 부분입니다.
분당에는 대형 평수들이 많은데 평촌 신도시는 10평대, 20평대 아파트들이 높은 비율을 차지하고 있다보니, 주민층 형성이 분당과 다를 수 밖에 없기 때문입니다.
그중에 목련 6단지와 7단지는 대형 평수로만 이루어져 있어서 단지 평가도 좋고, 가격대도 방어가 잘 되는 단지입니다. 그러나 분당에 비해 해당 단지는 2021년 9월 15억에 매매된 후 2023년 12억 즈음에 매매가 되어 20% 이상 하락되어 있는 모습을 보이고 있습니다.
아파트의 입지에 대해서는 따로 자세히 설명하지는 않겠습니다. 간단하게 학군과 공원, 역세권을 모두 갖고 있는 곳 입니다. 실제 임장 가보시면 이런 형태의 단지 구성은 전국에서 거의 찾아보기 힘듭니다. 따라서 신축으로 재구성 되었을 시, 전망이 좋아 보여서 선정했습니다.
과천의 경우 백화점, 대형 병원등이 없음에도 과천 대장 아파트 과천푸르지오써밋 131m² 가 현재 29억 5천에 실거래 되고 있습니다. (목련두산 161m² 실거래 : 2023년 12월 16억 5천)
물론 현재 과천의 프리미엄은 당연히 있습니다. 그리고 과천만의 가격 형성의 이유가 존재하지만, 과거 구축의 시대의 동기간을 보면 과천과 평촌 대장들의 집값은 그렇게 크게 나지 않았습니다.
이제 평촌에서 신축 아파트가 탄생했을 때를 예상하고 짚어봐야 하는 순서로 옮겨가고 있습니다.
개인적인 견해로 이름값과 신축의 프리미엄을 뺀다면, 인프라는 월등히 평촌이 좋습니다. 아파트 기술 발달은 10년을 주기로 봅니다. 따라서 2020년 분양 된 과천푸르지오와 2030년 입주를 목표로 진행되고 있는 평촌 선도지구와는 딱 10년입니다.
이 기간에 또 어떤 새로운 기술들이 접목된 놀라운 아파트가 탄생할지 모릅니다.
목련 6단지, 목련 7단지 재건축 추진 상황
이 아파트는 실소유자가 직접 주거하고 있는 자가 거주 비율이 높은 것으로도 유명(85%)한데, 초기 원주민부터 주거하고 있다면 두 가지를 예상해 볼 수 있을 것 같습니다.
첫째, 그만큼 살기 좋다는 것.
둘째, 그래서 거기를 떠나지 않으려고 할 수 있다는 것.
그러나 분당이나 다른 평촌의 단지보다 뒤늦게 재건축 추진을 시작하였음에도, 지난 4월 23일 평촌 목련6·7단지 통합재건축 주민설명회를 개최한 이후 빠르게 동의율이 올라가고 있습니다.
현재 동의율은 80%를 넘기고 있고, 먼저 시작한 단지들을 추월하고 있다는 정보가 있습니다. 동의율은 높을수록 좋겠지만, 80% 이상은 지금 분당 수내동 양지마을이 75% 정도 인 것을 감안하면 꽤 준수한 편으로 볼 수 있을 것 같습니다. (목련 7단지 동의율은 73%수준)
분당 5개 단지가 통합 추진하고 있는 정자일로 5개 단지 통합재건축(2860세대)의 상황을 보면, 서광영남의 경우 91%, 임광보성 90%, 계룡 78%, 한라 75%, 유천화인 75% 등으로 분당 최초로 80% 이상 동의율을 확보했다고 자축 플랜카드도 걸려있습니다.
따라서 목련 6,7단지도 통합하여 추진하다 보니, 두 단지의 통합 동의율이 중요해 보입니다.
선도지구 선정은 무엇보다 중요합니다. 선도지구 혜택 정리 반대는 언제나 있을 수 있으며, 찬성과 반대가 5:5가 아닌 다음에야 단 몇 %라도 응답하지 않은 세대의 명부를 확보하여 동의율을 구하는 게 중요해 보이는 시점입니다.
‘재건축 시대는 갔다.’ ‘부동산은 이제 망한다.’
이 이야기는 10년전 뉴스 찾아 보시면, 지금 뉴스인가? 싶을 정도로 똑같은 뉴스들이 즐비합니다.
그러나, 어떻습니까? 인구는 하락하지만, 가구수는 증가합니다. 언제까지? 2050년까지 증가합니다.
전국의 총가구수는 2020년 2073만가구에서 2039년 2,387만가구까지 증가한 후 감소를 시작하여 2050년에는 2,285만 가구에 이를 전망으로 2039년에 피크를 찍은 후 2050년까지 서서히 감소를 하기 시작하지만, 2020년에 비해서는 가구수가 증가를 하는 것으로 예측된다. (통계청 자료)
인디언 기우제 지내듯이 죽을 날 까지 부동산 가격 떨어지기를 바라며 하늘만 보고 있지 않으셨으면 좋겠습니다.
다음에는 평촌에서 가장 빨리 변화를 시작한 목련 2단지에 대해 알아보겠습니다.
