정부는 8월부터 재초환 즉 재건축초과이익환수제에 관한 세금을 부과하기 시작했습니다. 재건축초과이익환수제 계산법과 재초환 개정안을 살펴보고 이미 사업이 끝난 재건축 지역의 주민과 앞으로 재건축을 앞두고 있는 단지들의 실익 계산을 미리 해보실 수 있는 정보를 준비하였습니다. 결론부터 말하자면, 아직 납부한 재건축 조합은 단 한 곳도 없습니다. 그러나 법은 대법원에서 합헌으로 결정이 되었습니다.
재초환 폐지 다시 불붙나?
납부 거부
발의 및 제정
재건축 초과 이익 환수제는 2006년 노무현 정부시절 재건축이익환수법으로 처음 제정되었습니다. 하지만 이후 주택 시장의 침체로 인해 시행이 여러 차례 유예되었습니다. 최근에는 국토교통부가 2024년 3월 27일 개정된 재건축이익환수법을 시행하면서, 이 제도가 다시 활성화되었습니다.
반포센트레빌아스테리 재초환 부과금
가장 최근에 부담금이 부과된 단지는 현대아파트 (반포센트레빌아스테리움)에 초과 이익 부담금 부과를 위한 공사비와 사업비 변동 내역 등을 제출하라고 공문을 보냈습니다. 해당법이 발의 되고 재건축부담금 통보 1호 단지입니다. 이 단지는 지난 2021년 8월 공사를 끝냈지만 재초환 완화를 공약한 윤석열 정부가 들어서면서 부담금 부과가 보류되었었는데 지난 3월 다시 세금 부과를 위한 행정 절차에 들어간 것 입니다.
하지만 조합은 서류 제출을 거부하고 있습니다. 재초환을 계산할 때 해당 지역의 평균 집값 상승분은 제외하는데, 문재인 정부 시절 통계 조작을 통해 한국부동산원 집값 상승률이 축소돼 자신들의 이익이 과도하게 높게 산정 됐다는 것이 그 이유입니다. (이걸 밝히기 위해서 문재인 정부의 통계조작을 밝혀야 하는군요.)
더나아가 조합은 조만간 서초구를 상대로 재건축부담금 부과 집행 정지 가처분 신청을 하기 위한 법률도 검토 중이라고 합니다. 상황이 비슷한 다른 재건축조합들도 관할 지자체가 부담금 부과 절차에 착수하면 소송 등과 같은 방식으로 불복할 가능성이 매우 큰 상황임이 자명합니다. 이러한 연유로 조합은 해체가 어려워지는 등 많은 문제를 야기하고 있습니다.
용산 한강맨션 재초환 부담금
얼마전 서울 용산구 이촌동 한강맨션에는 가구당 7억7000만원의 재건축부담금이 통보되었고, 그 외 지역에서도 수억원의 부담금이 통보되고 있습니다. 이런 어마어마한 비용을 내면서 재건축 사업이 순탄하게 흘러가는 것은 거의 불가능해 보입니다. 특히 이번에 노후도시정비특별법과 함께 1기 신도시들의 선도지구 경쟁이 한참인데 사업성이 낮은 단지들이 이런 부분까지 고려한다면 부담이 가중되어 5년간 270만호를 추가 공급 하겠다는 공약은 공염불이 될 수도 있을 것 같습니다.
재건축초과이익환수제 계산법
재초환 부담금은 재개발 전 주택가격에서 재개발 후 주택가격의 차액 중 개발비 등을 제외한 금액을 초과이익으로 보고, 이 초과이익에 대하여 금액별로 누진율을 적용해 부과합니다.
재초환 산정기준
우선 부담금의 산정기준이 되는 시기는 재건축 조합 추진위가 승인된 시점이며, 세금 계산을 위한 부과 종료 시점은 재건축이 준공 인가를 받은 날입니다.
그리고, 여기에 재건축 조합 추진위원회가 구성된 날로부터 입주시까지 정상주택 가격상승분과 공사비, 조합운영비 같은 개발비용을 제외하면 초과이익이 계산됩니다.
정상주택 가격상승분은 정기예금이자율과 종료시점까지 재건축 사업장이 소재하는 시군구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율이 적용됩니다. 공사비 포함 내역은 재건축공사비, 설계비, 감리비, 기타 부대비용, 각종 세금과 공과금등 사업에 쓰여진 모든 경비가 포함됩니다.
재초환 개정안
기존 재건축초과이익환수법 부과내역
| 초과이익 구간 | 부과율 |
| 3천만원 이하 | 면제 |
| 3천만원 초과 5천만원 이하 | 3천만원 초과금의 10% |
| 5천만원 초과 7천만원 이하 | 200만원+5천만원 초과금의 20% |
| 7천만원 초과 9천만원 이하 | 600만원+7천만원 초과금의 30% |
| 9천만원 초과 1억 1천만원 이하 | 1,200만원+9천만원 초과금의 40% |
| 1억 1천만원 초과 | 2,000만원+1억1천만원 초과금의 50% |
발의한 재초환 수정안
개정안은 1가구 1주택자로 주택 보유기간이 10년 이상이고 보유 기간 중 거주 기간이 5년 이상인 조합원은 재건축 부담금을 50% 경감한다는 내용을 담고 있습니다. 또한 재건축 부담금 부과개시 시점을 ‘최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날’에서 ‘조합설립인가일’로 변경하도록 했습니다. 이렇게 되면 긴 시간을 대변하지 못하는 물가 상승분 격차를 어느 정도 줄일 수 있을 것으로 보입니다.
이와 함께 개정안에는 재건축 부담금 계산 시 재건축 초과이익의 하한금액을 1억원으로 상향하고 각 구간별 부과금액을 조정하는 내용도 발표했습니다. 현재는 초과이익이 3000만원을 넘어 2000만원씩 늘어날 때마다 10~50% 누진율이 적용었는데, 개정안은 누진율 적용 기준 금액을 2000만원에서 3000만원으로 올렸습니다.
Tip. 알아두면 좋은 정보 부동산 교란 행위 신고시 막대한 포상금을 받을 수 있습니다.
재초환 절세 방법
재건축 초과 이익분에 관해서는 조합 단위로 대응을 하겠지만, 문제 해결 이전에 매도를 하고 조합원 지위를 상실할 때는 부과되는 세금을 납부하지 않으면 안되는 상황이 있을 겁니다. 그러니 어느 시점에 어떤 방법의 매매가 나에게 유리한지 꼭 체크를 해보아야 합니다.
이 세금에서 절세를 바라볼 수 있는 유일한 제도는 ‘장기 보유’ 입니다. 단 1가구 1주택일 경우에 한합니다. 따라서 1가구 2주택인 상황에서는 어떤 물건을 먼저 매도해야 세금이 중과 되지 않는지 체크하여야 합니다.
장기보유하고있는 경우 감면혜택이 상당하기 때문에 오랜 기간 재건축 단지를 보유하신 소유주 분들이 계시다면 조합에 재초환 부과시점 이후에 매도하시는 것이 좋은 전략이 될 수 있습니다.
재초환 부과시점 이전에 매도 하게 되면, 새로 매수하는 소유주의 보유 기간이 짧아서 장기보유 감면을 못 받고 더 많은 초과 이익금에 대한 세금을 부담해야 하기 때문에 장기 보유한 소유주가 감경 받은 환수 금액을 지불한 이후 매도하는 것이, 매수자와 매도자 전체를 봤을 때 절세 하는 방법이 될 수 있습니다.
재초환 장기보유 감면 (신설 내용)
| 보유기간 | 20년이상 | 15년이상 | 10년이상 | 9년이상 | 8년이상 | 7년이상 | 6년이상 |
| 감면율 | 70% | 60% | 50% | 40% | 30% | 20% | 10% |
