재개발 재건축 비례율 이란? 비례율을 높이기 위한 방법 3가지에 대해 알아보겠습니다. 재건축과 재개발 사업에서 비례율은 중요한 개념입니다. 비례율이란 재건축 또는 재개발 사업에서 조합원들이 출자한 금액 대비 받게 되는 새로 지어진 주택의 가치를 나타내는 비율입니다. 이를 통해 조합원들이 사업을 통해 얻는 이익을 평가할 수 있습니다.
재건축 사업의 의미를 단순히 헌집 부수고 새집 짓는 것으로만 생각하시는 분들 많으신데 엄밀히 말하면 내 재산(본래의 헌집)을 이용하여 사업을 하는 것 입니다. 우리나라 재개발은 단순히 새집을 얻으려는 목적만 있지 않습니다. 이를 통해 나의 자산 가치도 올리려는 목적이 크기 때문에 이 비례율은 상당히 중요합니다.
비례율 이란? 개념 정리
재개발, 재건축 등 대규모 정비 사업에서 비례율은 사업성을 나타내는 기본 지표입니다.
사업을 하다 보면, 개발 이익이 나거나 손해를 볼 수 있을 겁니다. 이 이익의 유무를 백분율로 나타내는 지표로 개발이익률, 추정개발 이익률이라고도 합니다.
비례율 계산법
비례율은 개발 이후의 자산가치를 개발 이전 재산가치로 나눈 비율입니다.
즉 개발 후의 자산 가치가 높으면 높을 수록, 개발 이전 재산 가치가 낮으면 낮을 수록 비례율은 높아집니다. 물론 자산가치 이외에도 사업을 하면서 여러 사업들이 성공적이면 비례율은 더 올릴 수 있습니다. 예를 들면 상가분양이나 유휴지등의 좋은 가격에 매각되는 등 재개발 사업을 진행하면서 얻는 이득도 비례율을 높이는데 한 몫 합니다.
그러나 뭐니뭐니 해도 빠른 사업 진행이 비례율 높이는데 최고의 방법입니다.
만일 사업의 막바지 잔금 처리할 즈음 비례율이 100% 보다 낮아진다면, 조합원이 분담해서 내는 분담금과도 관련이 있기 때문에 비례율이 높아 사업성이 좋으면 분담금도 낮고 때에 따라서는 사업하고 남은 비용을 돌려 받기도 합니다. 그러니 비리 없이 그 누구보다도 빠르게 사업을 진행 시켜야 합니다.
이런 재건축, 재개발 진행할 때 가장 조심해야 할 사람들은 바로 부도덕한 조합장, 분란 조장하고 조합 뒤집어 엎으려는 법조인, 호시 탐탐 조합을 탈취하려고 노리는 비대위 입니다.
비례율 높이는 방법
단순하게, 조합원들이 출자한 금액이 1,000억 원이고, 사업 완료 후 새로 지어진 주택의 평가가치가 1,500억 원, 총 사업 비용이 300억 원일 경우, 비례율은 120%가 됩니다.
즉 100%를 기준으로 비례율이 100% 이상이면 조합원들이 사업을 통해 이익을 보게 되는 것이고, 100% 이하라면 손해를 보고 시공사에 모자란 비용을 더 걷어서 내어주어야 합니다.
이러한 원리로
- 사업비 절감: 사업비를 절감해야 합니다. 재건축 조합장들 중에는 시공사와의 치열한 수 싸움으로 조합에 유리한 결정을 이끌어 냅니다. 레미콘등 자재 부분도 먼저 확보하는 등 사업을 잘 이해하고 노련할 수록 시공사가 헛으로 비용을 부풀리는걸 잘 막아섭니다. 끊임없이 건설 비용을 낮추거나, 불필요한 비용을 줄임으로써 비례율을 높이는데 노력해야 합니다.
- 주택 가치 상승: 새로 짓는 아파트의 가치를 높이는 것도 비례율을 높이는 방법입니다. 신설역 유치, 고급화 전략 등을 통해 부동산의 가치를 올린다면 일반분양가도 높게 책정을 할 수 있고, 분양에 흥행을 이룬다면 사업성이 좋아지며 당연히 비례율은 상승합니다.
- 정부 지원 및 혜택 활용: 정부의 재정 지원, 세금 혜택 등을 최대한 활용하면 사업비 부담을 줄일 수 있습니다. 지금 선도지구 선정을 위해 1기 신도시들의 경쟁이 치열한데요. 여러 행정적 혜택만으로도 총사업비의 11%를 절약한다는 계산도 있습니다.
비례율이 높으면 무조건 좋다?
결론적으로는 그렇지 않을 수 있습니다. 비례율이 100%를 넘게 되면 사업 이익이 크다는 것을 의미하므로 국가에서는 조합에 법인세를 책정하고 조합은 이 비용을 내야 합니다.
이러한 비용들은 추후 개인 분담금과 배당세등 각종 세금 에도 영향을 미치기 때문에 조합원간 분쟁이 발생하기도 합니다. 조합원이 내야할 분담금은 조합원분양가액에서 권리가액을 제합니다.
권리가액은 종전 가치(감정평가액) × 비례율.
따라서 기존에 소유했던 주택 규모가 커서 종전 가치가 높은 조합원들은 상대적으로 적은 분담금을 내거나 안낼 수 있습니다. 반대로 기존 주택 규모가 작아 종전 가치가 낮은 조합원들은 상대적으로 높은 분담금을 내게 되기에 분쟁이 빈번하게 발생하므로 대부분의 정비사업은 비례율을 100%에 맞추는 것이 가장 이상적으로 보고 있습니다.
비례율 책정 시기
그렇다면 비례율은 언제 책정을 하고 어떻게 변화하는지 보겠습니다. 사업이 지속되는 동안 비례율은 계속 변합니다. 그래서 최초 비례율과는 다른 결과가 나올 수 있으니, 재개발, 재건축 사업 포인트 마다 자신의 투자금을 체크해 볼 필요가 있습니다.
1. 사업시행 인가 후 감정 평가 시점
사업시행 인가 이후 각 조합원들의 부동산을 감정 평가합니다. 보통 감평이라고 말합니다. 조합에서는 권리처분 승인 이전에 조합원들에게 예상 비례율과 권리 가격을 안내합니다.
지금 단계에서의 비례율은 예상 수치 또는 그렇게 사업을 운영할 것이다. 정도로만 이해하시면 됩니다. 보통 조합장의 목표나 생각을 반영하기도 합니다. 추후 최종 청산 때 확정됩니다.
이때 나오는 비례율은 조합원들 권리가격을 결정하는 비례율입니다. 쉽게 말해서 관리처분 이후 조합원이 가지고 있는 권리 가격이 매매할 때 나오는 입주권 가격이 되는 것입니다.
감정평가금액 × 비례율(%) = 권리가 액
지금의 예상 비례율은 관리처분 승인 신청할 때 적용하는 조합원 분양가격과 일반분양가격이 기준이 됩니다. 따라서 보수적으로 낮게 설정될 수 있습니다.
2. 일반분양 시기의 비례율
기존 비례율 결정 후 일반분양까지 평균 2년에서 3년 정도 시간이 흐릅니다.
그 사이 여러가지 변화가 있을 수 있습니다. 공사비 증가 및 여타 대외 변수로 비례율은 다시 조정을 하게 됩니다. 이 시점의 사회 분위기 혹은 사업지의 분양 시장의 분위기가 좋으면 높아지고, 나쁘면 낮아집니다.
이러한 문제를 고려하여 시공사와 조합은 분양시기와 분양가격을 다시 협의하고 조절하기도 합니다.
3. 입주를 앞둔 시점에서 비례율
조합은 끊임없이 비례율에 대해 따져 봅니다. 비례율을 잘못 맞추었다가는 수백, 수천명의 조합원들의 불만과 원성이 커지기 때문입니다. 이때 발표되는 비례율에 따라 재건축 재개발 사업은 극심한 다툼과 분쟁이 일어납니다.
급기야는 원조합을 깨뜨리고 이권에 개입해 이득을 보려는 악성 전문 브로커들이 대거 눈독을 들이는 시기이기도 하다. –뉴스 참조– 보통 법은 알고 책임은 비교적 적은 위치에서 목소리 큰 사람을 조정하는 법무사나 회계사들이 많이 관여한다.
최근 안양시 융창지구 재개발 사업에서도 입주 한 달 여를 남겨 놓고 전임 조합장 및 임원 전체를 해임 시키고 2400세대가 입주를 못하고 발을 동동 구르는 사건도 벌어졌다. 조합장 당선은 비교적 어렵지만, 해임은 너무나 쉬운 우리나라 제도도 이러한 병폐에 한 몫 하는 것으로 보인다.
조금 더 설명을 해보자면 트리지아 아파트의 경우, 지금 이 3번의 시점에서 비례율이 94%로 낮아진다는 이야기에 조합원들의 분노가 들끓고 이 틈을 타 비대위가 발발 되고 결국 원조합은 무너졌다.
결국 94%로 막을 수 있던 비례율이 지금 현재 기약없이 밑으로 떨어지고 있고, 입주하여 잔금 처리 될 때까지 시공사와의 비례율 싸움은 계속 될 것으로 보인다.
결국 비례율에 따라 분담금이 발생한다면, 조합에서는 추가 분담금 납부하는 조합원만 입주 시키게 됩니다. 억울한 조합원도 많겠지만, 조합의 입장에서는 가장 효과적인 방법입니다.
4. 최종 조합 청산할 때 나오는 비례율
3번 입주 시점이 가장 큰 진통을 겪는 구간이고, 이때 정해진 비례율은 최종 청산할 때 까지 큰 변화는 없습니다.
대부분 조합에서 입주 때 조금 더 수익 나올 수 있게 계산하기 때문에 최종 마무리할 때는 조금 여유롭게 하는 것이 대부분입니다. 그러나 이때 비레율과는 또 다른 문제가 발생하는데 바로 조합장 성과급의 문제입니다.
조합은 비례율도 높이고 사업이 정상적으로 잘 끝났다고 청산하기 전에 조합장 및 임원들 성공 보수료 책정을 요구합니다. 얼마전 평촌 엘프라우드에서는 조합장이 50억원에 이르는 성과급을 달라고 하여 문제가 되었는데 아마 이 시기에 다시 이 문제는 다시 안건으로 올라올 가능성이 높습니다. (예를 들다보니 모두 안양이네요.^^)
이것을 빌미로 조합 청산을 미루는 경우도 있는데, 최종 청산할 때까지 비례율은 계속 변화될 수 있습니다.
재건축 비례율 글을 마치며,
이렇듯 비례율 하나만 놓고 보더라도 재개발 재건축 사업은 만만한 사업이 아닙니다.
국가에서 일괄적으로 국가 책임에서 하는 사업이 아니라, 사인이 각자의 이득을 위해 진행하는 사업이다 보니, 이권의 다툼도 많고, 전문적이지 못한 조합장과 조합원들이 이렇게 큰 사업을 하며 예기치 못한 상황에 맞딱드리게 되는 건 어쩌면 자연스러운 현상일지도 모릅니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
