분당 1기 신도시 재건축 통합단지 예상 평균 사업 기간은 얼마나 될까요? 신도시 특별법이 재건축에 모든 혜택을 준 것 같지만, 사실 특별히 신도시 개발법이 아니더라도 노후주택 대책 정책으로 특별히 신도시에만 이득이 있다고 말하기는 어렵습니다. 신도시 재건축을 바라는 모든 주민들이 지금 가장 염원하는게 있습니다 바로 선도지구 지정입니다. 치열하게 경쟁하고 있는 재건축 열풍에 대해 심도 있게 알아보겠습니다.
분당 1기 신도시 재건축 1순위는?
재개발 하고 싶으면 재개발을 원하는 아파트 주민들끼리 사업자 선정하고 진행하면 되는데 선도지구 지정이 뭐 그리 중요하길래 다들 애를 태우고 있나요? 라는 생각을 가지신 분들도 있겠습니다.
재건축 선도지구 지정이 중요한 이유
결론부터 말씀드리자면, 선도지구에 지정이 안되었을 경우 해당 아파트는 아마 상상하지 못할 정도로 긴 시간 후에나 재건축의 첫 삽을 뜨게 될 것입니다.
평촌, 산본, 일산 분당 등 1기 신도시 주민들은 각자 자신의 아파트들이 사업성이 있느냐 아니냐에 많은 계산을 하고 계신 듯 한데요. 사업성은 어떻게든 만들어집니다.
건설사들은 계속해서 건설 사업의 발주를 일으켜야 하고 국가도 그렇게 되어야 건설 경기가 돌아가면서 내수경기에 도움이 되기 때문입니다.
선도지구로 지정되면서 얻게 되는 선도지구 혜택은 돈으로 환산하기 어려울 정도로 여러면에서 큰 베네핏이 아닐 수 없습니다.
선도지구 지정기준
특별법이 진행되는 과정은 다음과 같습니다.
1. 기본 방침(국토교통부)
2. 기본계획(특별시장, 광역시장, 시장, 군수)
3. 특별 정비구역 지정
4. 각종 사업 시행으로 진행
분당 선도지구 지정 요건
-. 선도지구란 : 노후계획도시 정비 활성화를 위해 최우선적으로 정비 사업을 추진하는 지역.
-. 선도지구 지정 요건 : 특별 정비 예정 구역 지정 단지 중에서 평가 및 심의 후 지정
-. 성남시장이 국토교통부 장관과 협의한 후 지방위원회 심의를 거쳐야 함
-. 선도지구 평가항목
: 주민 참여도, 노후도 및 주민 불편, 시급성, SOC 기부, 임대 주거지역 비율, 주변지역 확산 효과, 대규모 이주 수요 등 검토 요소는 많다고 말은 하나, 시에서 판단하여 해당 지역구에서 상징적이고 모범적인 케이스가 되는 곳을 선정하게 될 것으로 보입니다.
그러나 분당 신도시만 보더라도 약 9만 5천 세대가 각기 선도지구 지정을 위해 전력을 다하고 있는 만큼 선정되기전까지 주민들간 치열한 노력이 필요할 것으로 보입니다.
과거 재건축 사례로 보는 재건축 사업 평균 기간
시범 단지들은 대규모 통합을 추진하고 있습니다. 순차적인 개발이 될 것이기에 규모를 크게하여 선도지구 지정이나 조합의 영향력을 크게 하는데 도움이 될 것으로 생각하는 것 같습니다.
지금 현재까지 분당지역 재건축 통합단지 현황은 다음과 같습니다.
| 통합 단지 | 세대수 | 용적율(%) | 대지지분(평) | 사전 동의율 |
| 이매 풍선효 (풍림, 선경, 효성) | 1,634 | 201 | 18.4 | – |
| 시범 단지 (시범한신, 우성, 한양, 현대) | 7,769 | 198 | 18.0 | – |
| 정자일로 (임광보성, 서광영남, 계룡, 화인유천, 한라) | 2,860 | 193 | 13.3 | 분당최초 75% 달성 |
| 한솔 1,2,3 단지 | 1,872 | 173 | 20.1 | 74% |
| 양지마을 (금호, 청구, 한양) | 4,392 | 양지마을 기준 215 | ||
| 까치 1,2, 하얀 5단지 | 2,523 |
타산지석 해볼까요?
반포재건축 사례 :
반포재건축 첫 삽을 뜬 곳은 반포주공 래미안퍼스티지입니다.
첫 입주 2008년부터 가장 최근에 완료되어 입주를 시작한 원베일리 입주가 2023년부터 하고 잇지만, 다음 주자인 신반포의 경우에는 2030년입주 예정입니다. 장장 20년이 더 걸리고 있습니다.
과천 재건축 사례:
과천은 1단지부터 13단지까지 추진되고 있습니다.
과천의 1기 재건축은 3단지와 11단지 이고, 2008년에 첫 입주를 하엿고, 다음 2기는 2021년에 하였습니다. 이후 3기는 앞으로 10년정도 더 걸립니다. 따라서 이 역시 20년이 넘어가고 있습니다.
분당 재건축 예상 기간
이렇게 추론해 보면, 선도 지구가 안되더라도 20년 안에는 가능하겠지… 라고 생각하실 수 있으나, 제 개인적인 생각으로는 불가능할 것 같습니다.
기존 반포나 과천보다 분당, 평촌의 규모는 훨씬 더 큽니다. 이주 대책과 분담금 압박은 또 다른 이야기가 될 것이 분명합니다.
분당 재건축 추가 분담금 예상
통합재건축 추진중인 단지들 가격이 현재(2024 1월 기준) 12~15억 정도 형성이 되어 있는데. 판교역 주변 15년 정도된 단지들이 현재 가격 동평수 18~19억. (봇들, 백현등) 형성되어 있습니다.
평촌 신도시의 경우 역대 항상 과천과 가격이 양립하여 형성되고 있는데 같은 맥락으로 살펴 보시면 됩니다.
구축일 때 과천과 평촌 노른자 목련 6단지 가격이 거의 비슷했었는데 과천이 재개발 되고 나서 지금 현재 과천푸르지오써밋 108.23㎡ 기준 19억 정도에 형성되어 있고, 목련 6단지 123.11㎡ 이 15억 정도에 형성되어 있는 것을 비교해 보면, 판교와 분당도 비슷한 비교점을 갖고 있습니다.
동 평수는 아니니, 가격은 거의 6억 이상 차이가 나고 있고, 신도시들이 신축 아파트로 변경되었을 시 기존 갖고 있던 인프라 학원가등 학군의 장점이 더해지면 이후 가치는 상당하다고 예상할 수 있습니다.
현재 분당 통합 재건축 단지들은 판교역 상권을 이용하지만, 평촌처럼 분당의 단지들은 판교가 갖고 있지 못한 “학군”을 가지고 있는 점에 주목할 필요가 있습니다.
즉, 개발만 된다면 많은 잇점이 있지만, 날로 높아져 가는 건축비와 재건축 특성인 긴 사업구간을 버티기 위해서는 기본적인 분담금은 3억에서 4억이 출발점이 될 것이라는 예상이 대부분입니다.
과연 이 정도 분담금을 지불하면서 사업을 끝까지 지켜보고 다시 입주하는 주민이 얼마나 될까요?
해당 지자체장이 동일하게 내세우는 슬로건이 있습니다.
바로 ‘도시 리빌딩’ 입니다. 말은 거창하지만, 그럴 수밖에 없습니다. 용적률이 올라간다는 것은 그만큼 거주하는 사람이 많아지는 것이고, 교통량 뿐만 아니라, 상.하수 시설을 비롯하여 각종 인프라 형성이 관건 입니다.
이 비용은 다 어디서 나올까요?
지금 현재 신도시 재개발은 단지 아파트 주민들만의 사업이 아닌 이유입니다. 지자체로 해결이 될까요? “Naver!” 절대 할 수 없습니다. 중앙정부 즉 국가가 함께 나서주지 않으면 감당할 수 없는 규모입니다.
그래서 재건축을 희망하는 거주자들에게는 선도지구 지정이 다시한번 강조되는 이유입니다.
신도시 재건축 사업이 성공하기 위한 조건
1기 신도시들은 순환형재건축 방법을 취하여야 합니다. 분당 신도시 이주대책의 경우 매년 1만가구씩 이주 계획을 세우고 최소 5,000가구 규모의 이주단지를 마련하겠다는 마스터 플랜을 제시한 바 있습니다.
실제로도 과거 성남 구시가지 재개발 사업에서 이미 해본 경험이 있기에 자신있어 하고 있습니다.
너무나 많은 조건이 있습니다만, 신도시 재개발 투자를 하시려는 분들이 가장 확실하게 생각해 보고 판단해야 할 두가지만 말씀드려 보겠습니다.
이주대책
다만, 위에서 밝혔듯이 분당지역만 해도 거의 10만 가구가 존재하고 있고, 모두 사업성을 만들어서 재건축이 진행된다고 보았을 때, 아무리 빨라도 재건축 사업 평균 기간을 예상해보면, 기간은 예상하기 어려울 정도로 늘어질 수 있습니다. 정권이 바뀌거나, 정책이 변하는 것도 예상에 넣어야 하므로 쉬운 사업은 아닙니다.
동시 멸실의 규모가 실로 어마어마 합니다. 이 많은 이주민들을 어디로 흡수할 것인지 예상해 보아야 합니다. 이주민들은 기존 본인의 삶의 터에서 그렇게 크게 움직이려는 사람은 없을 겁니다.
그러면 예상되는 것이 주변 부동산 시세가 올라갈 것이고, 개발이 끝난 후 이주대책을 위해 만들었던 지역은 말 그대로 슬럼화가 될 것이 뻔하기에 이 정책을 국가에서 어떻게 하는지 보아야 합니다.
부동산 하락기를 맞이한 시점
지금은 전문가가 아니더라도 부동산 하락기는 명백합니다. 인구도 줄고 경기도 안좋고 등등의 부동산 심리가 많이 위축되어 있는 것은 사실입니다.
그러나, “부동산은 이제 끝났어!” 라고 생각하시는 분들이 계시다면 투자 하수라고 말씀드리고 싶습니다. 세계 각국 어디도 부동산이 몰락하여 소멸된 곳은 없습니다.
결국 사람은 먹고 자는 문제가 중요하기에 좋은 곳은 언제든 좋은 가격을 유지하고 나빠지는 곳이 생기면, 좋은 곳은 더 좋아지기 때문에 좋은 노른자라고 생각하면 투자를 주저하지 마시기 바랍니다.
마치며,
결국 이 사업은 진행이 되고 결국은 할 것 입니다. 과거 모든 재건축 단지가 그랬듯이 말이죠.
투자를 한다면, 지금 시점에서는 선도지구를 선견지명으로 선택하는 것이 최고의 선택이 될 수 있겠습니다. 각 지역에 어디가 선도지구로써 가장 유망한지 다음 포스팅에서 다루어 보겠습니다.
