전세 임대차 계약 중도 해지시 복비는 누가 지불해야 하는지, 집주인이 보증금 반환 거부할 시 내게 어떤 권리와 조치가 가능한지 알아보겠습니다. 우리나라 부동산 시장은 이제 부동산은 끝이야. 부동산으로 돈 벌기 힘들어… 이런 이야기가 나오다가도 다시 무섭게 상승하기도 합니다. 이때 가장 먼저 영향을 받고 분쟁이 되는 것이 역전세와 전세값 상승입니다. 명쾌하게 정리를 해드릴 테니, 각자의 상황과 비교해 보세요.
전세 임대차 계약 중도 해지
일반적으로 임대차 계약은 2년 단위로 진행되며 가끔 1년 계약을 하는 경우도 있지만, 임대차 보호법에 따라 2년 이하의 계약도 2년으로 취급됩니다. 따라서 1년 계약을 한 경우, 세입자가 1년 후 이사를 가는 것은 가능하지만, 임대인이 이사를 강요하는 것은 불가능합니다. 아무래도 임차인이 유리한 법 입니다.
그러나 계약 기간이 만료되기 전에 임차인이 중도 해지를 요구할 경우, 특별한 사유가 없는 한 보증금을 원하는 날짜에 환급 받기 어려울 수 있습니다.
임대차의 기본적인 규정에 따르면, 정해진 기간이 만료되었을 때, 임차인이 기간 연장을 거부하면 종료일을 기준으로 2개월에서 6개월 이내에 갱신 거절 의사를 밝혀야 합니다.
또 많은 경우에 계약서를 매번 새로 작성하지 아니하고, 묵시적 계약으로 연장하는 경우가 많은데요. 이때 묵시적 갱신이 된 경우에도 임차인은 언제든지 해지를 요청할 수 있습니다. 그러나 바로 되는 것은 아니고, 요청 날로부터 3개월 후에 그 효력이 발생합니다.
만일 임차인이 파산 선고를 받았다면 임대인 혹은 파산 관리인은 해지를 통고할 수 있으며, 통고일로부터 6개월 후에 계약이 종료됩니다.
계약갱신청구권 중도해지
- 주택임대차보호법은 전세 계약 갱신 해지를 인정합니다.
- 주택임대차보호법 제6조는 묵시적 갱신 계약을 규정하는데 임대차 기간 종류 6개월~2개월 전까지 통지하지 않았을 때 임차인은 이후 계약 기간 중 언제든지 전세묵시적갱신중도해지를 요구할 수 있고, 전세 중도해지 통보 시기부터 3개월 내에 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줘야 합니다.
- 주택임대차보호법에서는 갱신 된 경우에 임차인이 언제든 전세 계약갱신청구권 중도해지 요구할 수 있다고 정하고 있습니다. 따라서 갱신청구권을 이용해 계약이 연장이 된 상황 부터는 임대인은 전세 해지 통보 받은 날로부터 3개월이내에 전세갱신청구권 해지 하고 보증금 돌려줘야 됩니다.
- 이때 발생하는 전세갱신청구권 해지 수수료 는 집주인이 부담합니다.
임대차 계약 중도 해지시 복비는 누가?
전세 또는 월세 상황에서 중도 해지하는 상황이 천차만별입니다. 그러다 보니, 과연 부동산 수수료 즉 복비를 누가 부담해야 하느냐? 문제로 또 다툼이 발생합니다.
먼저 공인중개사법 32조에서 중개보수에 관한 법령은 다음과 같이 정의 되어 있습니다.
| 제32조(중개수수료 등) ①중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다 |
묵시적 계약 갱신 중도 해지시 복비
- 최초 2년 계약 도중 일 때
공인중개사법에서 말하는 중개 의뢰인은 집주인과 새로 들어올 임차인을 뜻하므로, 기존의 세입자는 중개보수료를 낼 법적 의무는 없습니다. 그러나 문제는 내가 아쉽기 때문입니다. 집주인은 임대 기간이 만료 되기 전까지 보증금을 돌려 줄 필요가 없기 때문에 집을 비워 놔도 된다. 이런식이면 기존 세입자가 난처해 지니, 모종의 관례처럼 계약을 해지하는 임차인이 비용을 지불 합니다. - 전세 계약이 얼마 남지 않은 시점일 때
만일 계약 만료까지 1달 밖에 남지 않았는데, 1달 빨리 계약을 해지한다고 복비를 세입자가 부담하는 것을 받아들일 세입자는 없을 겁니다. 어차피 1달 뒤에는 집주안이 새로운 세입자를 구하기 위해 부동산에 중개수수료를 모두 지불해야 했는데, 세입자가 1달 빨리 계약을 해지한다고 해서 복비를 모두 기존 세입자에게 전가하는 것은 불합리하죠.
이 경우, 잔여 계약기간에 따라 달라지지만 집주인과 협의하여 집주인이 복비를 부담하게 하거나 복비 부담을 나눌 수도 있습니다.
서울지방법원에서는 아래와 같이 계약기간이 3개월밖에 남지 남았을 경우, 집주인이 중개수수료를 모두 부담하라는 취지의 판결을 내린 경우가 있습니다. 물론 대법원 판결이 아니라, 판례는 아니며 케바케입니다. - 묵시적 갱신 후 계약 해지 경우
이러한 묵시적 갱신에 따른 연장의 경우에는 임차인에게 엄청나게 유리합니다. 세입자가 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 이 경우에는 별도의 특약 사항이 없다면 복비는 임대인이 모두 부담해야 합니다.
따라서 임대인은 묵시적 계약은 절대로 하지 말고, 꼭 다시 새로운 전세 계약을 해야 합니다.
| 국토해양부 전자 민원 6866. 2005. 2. 12 주택임대차 계약 만료 후 자동 연장되어 2년이 경과되지 않고 이사를 할 경우에 중개수수료 부담은 중개의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙임 |
| 전세계약 묵시적 계약 갱신 요 ✔️ 임대인이 전세계약 만료 6개월~2개월 전 동안 갱신 거절이나 계약 조건 변경 등의 통지를 하지 않음 ✔️ 세입자가 계약 기간 만료 2개월 전까지 별도 의사 통지를 하지 않음 이 두 요건을 만족할 경우에는 묵시적 갱신에 따라 자동적으로 2년의 전세 기간이 연장됩니다. |
아시다시피 우리나라 부동산 법은 정말 누더기 그 자체입니다. 관련 담당 세무사도 명확히 모른다고 하니, 말 다했죠. 1가구 2주택 양도세 면제 역시 법령이 계속 바뀌고 있으니, 제 포스팅도 주기적으로 업데이트 되는 점 참고하시기 바랍니다.
집주인 보증금 반환 거부
깡통 전세의 위험성도 있고, 집주인의 반환 능력이 없을 경우 여러가지 이유를 대며, 차일피일 임대 보증금 반환을 거부하는 사례가 빈번합니다. 이미 만료일이 지났는데도 불구하고, 돈이 없으니 다음 세입자가 들어오면 주겠다. 등 임차인으로서는 실익은 없고, 손해만 가중 될 때 발빠른 조치를 해야 합니다.
퇴거 의사 명확히 밝히기
무엇보다 가장 먼저 해야 할 일은 정확하게 퇴거 의사를 밝히는 것인데요. 나의 뜻을 전하는 방법은 문자, 전화 통화 내역 등으로 증거를 남길 수도 있지만, 확실한 방법은 내용증명을 보내는 것입니다.
법적인 효력이 없더라도 우체국이 증명해 주고, 혹시 모를 소송에서도 유리한 증거로 활용할 수 있는 만큼 이 부분은 비용이 크게 들지 않으니, 고려해 보시기 바랍니다. 그러나 임대인이 협조적인데 굳이 이런 방법을 쓰실 필요는 없습니다. – 우체국 내용 증명 바로가기 –
그러나 집주인이 협조하지 않는다면 내용증명은 기본으로 발송해 두는 것을 추천드립니다.
보증금 받기 전까지 절대 하지 말아야 할 것
만약 보증금을 바로 줄 수는 없다고 하며, 집주인이 여러 협의 사항을 내놓는 경우. 절대 하지 말아야 할 것이 세가지가 있습니다. 보증금을 빨리 돌려 받을 요량으로 임대인의 다음의 요구를 들어준다면, 권리나 대항력을 상실할 수 있습니다.
바로 전입신고 / 확정일자 / 점유 이 세가지 입니다.
사례1) 새로운 세입자가 구해지지 않으니, 대출을 받아 주겠다는 이야기로 퇴거 일자에 전입신고를 미리 요구하는 경우가 있습니다.
그러나 보증금을 받으실 때까지 전입신고를 절대 해서는 안 됩니다.
’그런데 저도 이사를 가야 해요.’ 이런 경우가 있으실텐데요. 이럴 경우는 임차인의 가족 중 1명은 해당 집에 전입 신고를 유지해 놓는 것이 좋습니다.
또 점유를 위한 일부 짐을 놔두고 나머지 이사를 하여야 합니다.
지급명령 신청
그래도 계속해서 차일피일 미루며 보증금을 돌려 주지 않는다면 지급명령 신청을 해볼 수 있습니다. 저의 경우에 바로 임대 보증금 반환 소송을 한 적이 있는데요. 지루하게 소송만 길어지고, 변호사 비용도 지출이 되고 이모저모 피해액만 늘어난 경우가 있습니다.
지급 명령은 일종의 예비 재판이라고 할 수 있는데 법원에서 해당 사건에 대해 검토한 후 임대인에게 돈을 돌려주라는 지급명령을 내리게 됩니다.
이때 2주 내 임대인 측에서 이의 제기가 없다면 확정이 되는데 이는 소송에서 승소한 것과 같은 효력을 발휘함으로 임대인 물건에 대해 가압류와 처분등을 할 수 있습니다.
그러나 보통 임대인은 이의 제기를 하는데 이때는 위에 언급한 일반 민사 소송으로 진행이 됩니다. 아무래도 이러한 경우는 임대인이 진짜 내어 줄 돈이 없거나 이미 금전적으로 위험한 상태일 수 있습니다.
당연히 돌려 주어야 하는 돈이기 때문에 임차인이 승소를 하겠지요. 그러나 그동안 손해에 대해서는 어떻게 보상을 받을 수 있을까요? 임차인은 보증금을 받을 때까지 해당 건물을 점유하여 우선변제권 및 대항력을 유지할 수 있으며, 이사가 필요한 상황이면 임차권등기명령을 통해 유지할 수 있습니다. 또한, 관련 소송을 진행한다면 연 12%의 이자를 받을 수도 있습니다.
임대차 계약 중도 해지 가능 사유
원칙적으로는 쌍방이 계약 된 기간이 만료되지 않았다면, 중도에 계약을 해지하는 것은 불가하고, 귀책 사유가 있는 쪽에서 손해를 감수 해야합니다. 그러나 각 이해 당사자가 아래의 유형에 해당된다면 중도 해약이 가능합니다.
임대인 입장 계약 해지 사유
📌 임차인이 2회 이상 임대료를 연체했을 경우(기간이 연속되지 않았더라도 해당됩니다.)
주택과 상가가 조금 다른데요. 주택의 경우에는 2회 이상, 상가의 경우에는 3회 이상의 월세가 미납되었을 경우 임대인은 임차인에게 중도 해지를 요구할 수 있습니다.
📌 임차인이 임차물을 계약한 내용과 다른 용도로 활용하는 경우 (협의 없이 구조를 바꾸는 변경등)
임대인의 동의 없이 임대 물건을 개조하거나 다른 용도로 사용한다면, 해지를 요구할 수 있습니다.
📌 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권 양도를 했을 경우 (일명 전전세)
임대인의 임차물을 동의 없이 제 3자에게 무단으로 빌려주는 행위를 하였다면 해약할 수 있습니다. 이는 불법 전대에 해당되므로 법적 처벌까지도 갈 수 있습니다.
임차인 입장 계약해지 사유
임차인의 경우도 임대인에게 조건 없이 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
📌 임대인의 물건 협의 없는 보존 행위에 의해 임차 목적을 달성할 수 없는 상황.
예를 들어, 가게에 간판을 달고 홍보해야 하는데 집주인이 미관상 안 좋다고 간판을 달지 못하게 합니다. 이러한 경우 임대를 하여 내 사업을 영위할 수 있는 주요 권리를 제한 당하는 것이기에 이러한 경우는 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
📌 해당 물건이 매매 등에 의해 임대인이 바뀐 때
기존 임대 계약을 했던 임대인이 다른 사람에게 물건을 매매하였을 경우 새로운 계약서를 작성해야 하는데, 이 때 계약 해지를 할 수 있습니다.
📌 계약 당시 상호 간 중도 해약에 대한 특약 사항을 정했을 경우
쌍방이 합의하여 서로 계약 해지 요건을 정할 수 있습니다. 보통 임대인이 요구하는 경우가 많은데 계약 시 이런 부분을 꼼꼼히 챙긴 후 계약을 진행하시기 바랍니다.
📌 임차인의 과실이 아닌, 임차물의 일부가 멸실 되어 거주하거나 사용하기 어려운데도 이를 수리를 해주지 않아 거주 및 영업 활동에 지장을 주는 경우도 해당이 됩니다.
전세 계약 분쟁 준비
당연한 것인데도 당연하지 않은 상황이 벌어져 억울하게 신경 쓰고 금전적 손해를 보면서도 서로의 주장만 오가는 경우가 많습니다. 이런 상황에서는 늘 상대 측에서는 그런 말을 들은 적이 없다는 등의 주장해 올 가능성이 높습니다. 그렇기에 사전에 확실한 증거 자료를 확보해 두는 것이 좋습니다.
그리고 임대인이든 임차인이든 월세 미납을 사유등을 증명하기 위해서는 통지하였다면 통장 거래 내역, 지불을 요구하였던 모든 내역 등을 수집해 두는 것이 좋습니다.
임대인과 임차인 모두 이와 동일한 상황에 처하였다면 초기부터 통화 기록 녹취, 문자 메시지 내역과 내용 증명서 등을 확보해서 법 이전에 “내가 이러한 자료를 갖고 있다. 원만히 협의 하자.” 의 방법으로 빠르게 해결하시는 것을 추천 드립니다.
