아파트 부부공동명의 변경 방법 단독명의에서 공동명의 변경시 취득세

아파트 부부공동명의 변경 방법 단독명의에서 공동명의 변경시 취득세와 각종 발생되는 세금에 대해 알아보겠습니다. 최근에는 거의 많은 부부가 주택을 소유할 때 공동명의로 구입하고 유지하는 경우가 많습니다. 절세적인 부분도 이유가 되겠지만, 맞벌이 부부가 아니더라도 가사 업무에 대한 권리도 인정이 되는 가운데에 중요 재산인 부동산에 권리를 함께 하는 중요한 의미도 있습니다.

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부부공동명의 장단점

부부공동명의의 최대 장점은 무엇보다 합법적인 절세의 수단으로 이용할 수 있다는 것이 가장 큽니다. 우선 양도소득세부터 혜택을 누릴 수 있습니다. 아시겠지만, 양도소득세는 부동산을 처분할 때 발생하는 이익에 대하여 부과하는 세금 입니다.​

기본 공제를 받더라도 금액 단위가 큰 부동산의 경우 이것저것 내야 할 세금이 만만치 않습니다. 부부공동명의로 아파트나 주택을 소유하고 있으면, 총 금액을 1/2로 책정되어 부과되기 때문에 이모저모 과세표준이 낮아지고, 이에 따른 세율도 반으로 줄어서 납부하게 됩니다.

​예를 들어 물건을 처분하여 소득이 발생되어 과세표준이 2억원이 된다는 경우를 보자면, 부부가 공동으로 소유권을 갖게 될 경우 각각 1억원으로 낮아지게 됩니다. 이때 소득 구간이 2억원 일 때는 세율이 2023년 이후 기준으로 38%의 세금이 책정 되지만, 1억원일 경우에는 35%로 낮아지게 됩니다. 만일 8,800만원 이하의 소득 구간이라면, 세금 적용은 24%까지 내려가게 됩니다.

부동산 과세표준​ (2024)

먼저 우리나라 부동산 과세표준 세율표를 보겠습니다. 지금 현재 2주택 이하인 소유자와 3주택 이상인자의 세율이 다르기 때문에 참고하시기 바랍니다.

주택(2주택 이하)

과세표준	세율
3억 원 이하	0.5%
6억 원 이하	0.7%
12억 원 이하	1.0%
25억 원 이하	1.3%
50억 원 이하	1.5%
94억 원 이하	2.0%
94억 원 초과	2.7%

위 과세표는 1주택과 2주택자를 포함합니다. 지금 2주택자 까지는 중과과세 하고 있지 않으니, 참고하시고 공동명의로 1/2 되었을 경우로 대입해보시면 됩니다.

주택(3주택 이상)

과세표준	세율*
3억 원 이하	0.5%
6억 원 이하	0.7%
12억 원 이하	1.0%
25억 원 이하	2.0%
50억 원 이하	3.0%
94억 원 이하	4.0%
94억 원 초과	5.0%

단, 법인 주택 : (2주택 이하) 2.7%, (3주택 이상) 5% –국세청 종합부동산세 안내자료 참고-

그러나 위 공시 가격에서 9 ~ 12억 기본 공제를 받기 때문에 공시 가격이 시세의 75% 정도라고 가정을 하면 공시지가 상으로 집값이 12~16억 초과자만 과세 대상에 해당이 있습니다.(1세대 1주택은 시세가 약 16억, 2주택 이상은 총합 시세가 약 12억 초과 시)

다음으로 상속세에도 영향을 주는데요. 단독으로 등록한 상태에서 당사자가 사망하면 물건 전체가 대상이 되는데 공동으로 등기해 놓으면, 절반이나 별도로 정한 지분율에 대해서만 적용이 됩니다. 이는 이후 배우자의 채무로 인해 법원 경매에 넘어가는 등의 상황에서도 일정 부분 권리를 주장하며 방어할 수 있는 근거도 됩니다.

부부 공동명의 단점

특례제도를 잘 살펴보면, 부부 공동명의가 무조건 유리하지 않을 수 있습니다.

공동명의 1주택자는 연령 및 장기 보유에 따른 세액 공제를 받을 수 없는 것이 원칙입니다. 다만 우리나라 부동산 세법은 부부 공동명의 1가구 1주택자 등 일정한 조건을 충족할 경우 1주택 기준에 따라 기본공제와 세액공제를 받을 수 있는 특례제도를 규정하고 있습니다.

따라서 부부 공동명의 1주택자가 특례 신청하면 단독명의 1가구 1주택 세금 계산 방식을 적용받습니다.

예를들어,
12억원(공시가격)까지 기본 공제 적용, 연령·보유기간에 따라 최대 80% 세액공제를 받을 수 있음.
그러나 특례를 받지 않으면 각각 9억원씩 총 18억원에 대한 기본 공제만 받게 됩니다.

그런데 점점 기본공제 금액이 높아지면서 부부 공동명의 1주택자의 경우 과세 특례를 신청하면 종부세를 더 낼 수도 있는 상황이 발생할 수 있습니다. 2024년 기준 1가구 1주택자의 기본공제 금액은 12억원인데 부부 공동명의 1주택자의 기본 공제 금액은 18억원입니다.(각 9억원씩)

이 상황을 적용하여, 공시가격이 20억원의 주택을 11년 동안 부부공동명의로 소유한 부부는 특례를 적용하면 기본공제와 세액공제를 합쳐 68만2560원을 내야 하지만, 부부가 각각 9억원에 대한 기본공제를 받으면 각자 19만5500원씩 총 39만1000원만 납부하면 됩니다.

부동산 장기보유특별 공제율

구분	보유기간	거주 기간
2년 이상	–	8%
3년 이상	12%	12%
4년 이상	16%	16%
5년 이상	20%	20%
6년 이상	24%	24%
7년 이상	28%	28%
8년 이상	32%	32%
9년 이상	36%	36%
10년 이상	40%	40%

따라서 특례 신청이 무조건 유리하지 않을 수 있기 때문에 신청전에 본인한테 어떤 세법 적용이 유리한지 따져볼 필요가 있습니다.

알기 쉽게 풀어보면,

• 부부가 공동 소유한 경우 주택 공시가격 합계가 18억원 이하이면 개인별 계산이 유리합니다.
  각각 9억원을 공제받아 종부세를 내지 않아도 되기 때문입니다.
• 반대로 공시 가격이 18억원을 넘는 주택 보유자라면 기본공제와 고령자·장기보유 공제를 비교한 뒤 유리한 방식을 택하는 게 좋습니다.

부부공동명의 변경 방법

단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우

명의 변경은 두 가지 경우가 있을 수 있습니다. 공동명의에서 단독명의로 바꾸거나, 단독명의에서 공동명의로 바꿀 수 있죠. 이번 포스팅에서는 단독명의자가 부부공동명의로 바꾸는 상황에 대해 설명드리겠습니다.

부부공동명의 변경 시점

1. 주택 소유 방식을 단독명의에서 부부 공동명의로 언제 바꾸는 게 좋을까.

결론부터 말하자면, 부부 공동명의 변경은 빠를수록 좋습니다. 청약이나 분양을 받는 경우 준공 후보다 준공 전에, 기왕이면 분양 초기가 낫습니다. 가장 좋은 시점은 분양권 상태에서 명의 변경이 이뤄지는 게 가장 유리합니다. 분양권은 준공 전 권리상태여서 증여받은 사람이 내는 취득세가 없기 때문입니다. 증여 취득세는 증여 금액의 3.5%(1·2주택자 경우)를 부과하고 있습니다.

청약과 당첨은 당연히 개인별로 이뤄지지만 분양 계약 후 증여를 통해 공동명의로 빠르게 변경 해야 한다는 의미입니다. 부부가 공동으로 분양 계약을 체결하면 증여세 부담을 줄일 수 있습니다. 부부 사이의 증여는 전매 제한 적용을 받지 않습니다.

이때 분양권 증여 금액은 증여 시점까지 실제 납부한 계약금 등에 프리미엄 금액을 모두 합한 금액입니다.
예를 들어 분양가 10억원인 아파트에 당첨돼 계약금 2억원을 내고 계약한 뒤 지분 절반을 증여하면 증여 금액이 1억원으로 계산되고 이에 따른 세금이 책정되는데 분양 초기에는 프리미엄이 많이 붙지 않아 증여 금액이 크게 느껴지지 않을 수 있으나, 준공이 다가오고 입주 시점이 되면 아파트 가격 상승이나 프리미엄 상승등으로 증여금액이 커질 가능성이 큽니다. 따라서 가능한 빨리 명의를 변경하시는게 좋습니다.

재산세·종부세 등 보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과되기 때문에 공동 명의로 전환할 거라면 6월 1일이 되기 전 상반기 중으로 마무리 지어 놓는 게 좋습니다.

물론 소득이 없는 배우자 명의로 재산을 취득하면 재산 취득자금 출처조사 등을 거쳐 증여세를 부과 받을 수도 있습니다. 그러나 부부 사이에는 10년간 6억원의 증여재산을 공제 해주기 때문에 6억만 넘지 않는다면 전혀 문제가 되지 않습니다. 마지막으로 배우자에게 증여 받은 주택을 처분할 때는 증여 5년 뒤에 하는 게 좋습니다. 이 기간을 채우면 증여자가 취득한 가액이 아니라 배우자가 증여받은 가격을 취득가액으로 인정하기 때문입니다.

공동명의 변경 준비 서류 절차

1. 증여계약서 검인

필요 서류 : 증여계약서, 공급계약서, 부부 각자 신분증, 인감도장
신청 장소 : 부동산 물건지 소재의 구청(또는 시청) 내 민원실.
접수 서류 : 민원실에 가면 증여계약서 양식이 있습니다. 증여계약서는 물건 소재지 및 건물 면적, 증여자(주는 사람)와 수증자(받는 사람) 인적 사항을 기재합니다.
추가 서류 : 증여인(주는 사람)은 인감증명서와 초본 한 통씩을, 수증인(받는 사람)은 가족관계증명서와 등본 한 통씩을 발급받고, 부동산 내 설정된 근저당권 등 대출이 있다면 구청 방문전에 은행에 먼저 방문하여 대출 승계확인서까지 발급받아야 합니다.

2. 취득세 신고 및 납부​

분양권 공동명의와 달리 아파트 등기 후에 공동명의로 변경할 경우에는 취득세를 다시 납부해야 합니다. 증여계약서에 검인 도장을 받은 후에는 바로 옆에 있는 취득세과로 이동하여 취득세 신고서를 작성한 후 바로 납부가 가능합니다. (하단에 별도 설명)

3. 관할 등기소에 등기 접수​

관할 등기소에 방문하여 소유권이전등기를 신청합니다.

4. 증여 신고하기

마지막으로 관할 세무서에 가서 증여를 신고합니다

부부 단독명의에서 공동명의 변경시 취득세

증여세: 부부간에는 10년간 6억 원까지 증여세가 면제되므로, 이 범위 내에서는 증여세가 발생하지 않습니다. 그러나 6억 원을 초과하는 경우에는 증여세가 발생하며, 증여세율은 10%부터 50%까지 누진적으로 적용됩니다.

양도소득세 : 부동산을 매매하면 양도소득세가 발생합니다. 양도소득세는 부동산의 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 대해 과세되며, 양도소득세율은 6%부터 45%까지 누진적으로 적용됩니다. 단, 주택을 2년 이상 보유하면 장기 보유 공제를 받을 수 있습니다. (본문 내 장기보유특별 공제율 표 참고)

합병세 : 부동산을 합병하면 합병세가 발생합니다. 합병세는 합병된 부동산의 시가에 대해 과세되며, 합병세율은 1.5%입니다.

취득세 : 부동산을 취득할 때 발생하는 세금으로, 부동산 종류와 가격에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 주택의 경우 1%에서 4% 사이의 세율이 적용되며, 명의자별로 분할하여 낼 수 있습니다.

등록세 : 부동산 등기를 할 때 발생하는 세금으로, 부동산 종류와 가격에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 주택의 경우 0.05%에서 0.2% 사이의 세율이 적용되며, 명의자별로 분할하여 낼 수 있습니다

마치며,

이로써 부부 공동명의에 관한 모든 것에 대해 기술을 마칩니다. 세법은 계속 변동이 되고 있으니, 세율 등이 조금씩 차이는 있을 수 있는 점 참고 부탁 드리고, 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 도움 되시길 바랍니다.