재개발 재건축 총회 안건 통과 기준과 철회방법에 대해 알아보겠습니다. 특히 안건의 의결 요건과 해임총회 및 정기총회의 차이, 서면결의 철회의 가능성에 대한 법적 근거를 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도정법’), 시행령, 조합 정관, 관련 판례를 중심으로 설명드리겠습니다.
재개발 재건축 총회 안건 통과 기준
도정법 및 표준 정관에 따르면, 총회에서 안건이 통과되기 위한 요건은 다음과 같습니다.
📌 총회 개최 요건 (성립 요건)
조합 총회는 조합원 전체의 과반수 출석으로 성립합니다.
(※ 여기서 ‘출석’은 직접 출석 + 위임장 + 서면결의 제출을 모두 포함)
📌 안건 의결 요건 (가결 요건)
의결은 통상적으로 출석 조합원의 과반수 찬성으로 가결됩니다.
예외: 조합 규약 변경, 조합장 해임, 관리처분계획, 사업시행계획 등 중요 안건은 조합원 전체의 과반수 찬성이 필요합니다. (도정법 제39조, 제45조, 제46조 등)
예를 들면, 조합원이 1,000명이라면 500명 이상 안건 결정에 참여를 하고, 그중에 250명이 찬성을 하였다면, 해당 안건은 통과가 됩니다. 간단해 보이지만, 많은 조합에서는 참여를 유도하기 위하여 OS 요원을 활용하거나, 홍보비를 많이 쓰기도 합니다. 그런데 아이러니하게도 조합측에는 유리하고, 조합원들에게는 다소 불리한 안건이 포함되어 있는 경우 참여율을 떨어뜨리고, 조합에게 우호적이고 본인들 구미에 맞는 찬성자만을 모으기 위해 평일 낮에 총회를 개최한다던가, 불편한 장소를 총회 장소로 활용하는 조합도 많습니다.
총회 의결 VS 대의원 의결
대의원회는 조합원 총회에 비해 의결 대상이 제한적이며, 원칙적으로 총회의 보조·위임기관입니다. 그러나 이를 악용하는 조합이 상당히 많습니다. 본인들의 친인척 또는 재개발전 유대관계가 돈독했던 특정 단체 사람들로 구성하여 사업 내내 조합측의 입장에서만 의사 결정하고 강행하는 경우가 많습니다.
다음은 일반적으로 대의원회에서 의결 가능한 안건들입니다.
표준 정관에 따른 대의원회 의결사항
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 1. 경미한 사업변경 | 설계변경 등 소규모 변경으로서 총회의결이 필요 없는 사안 |
| 2. 소송·조정·화해 등 법적 절차 대응 | 조합을 대표하여 소송을 제기하거나 방어하는 등 |
| 3. 계약의 해지 또는 연장 | 기존 체결된 용역계약의 변경, 해지 등 |
| 4. 예산의 일부 전용 또는 경비 지출 승인 | 예산 항목 간 전용 등 경미한 예산 조정 |
| 5. 총회 위임사항 | 총회에서 위임된 사안 (예: 홍보 방식 결정 등) |
| 6. 총회 소집 및 일정 조정 등 업무 | 정기총회 또는 임시총회 소집 결의 |
※ 위의 범위는 정관에 따라 달라질 수 있으며, 원칙적으로 조합원 권리와 재산에 중대한 영향을 미치지 않는 사안에 국한됩니다. 그러나 이 범위를 벗어난 결정에 대해 법적 다툼도 많습니다.
대의원회만으로 의결할 수 없는 중요 안건들 (총회 필수사항)
도정법 또는 판례에 따라 반드시 조합 총회를 거쳐야 하는 사안들이 있습니다.
| 안건 | 법적 근거 | 비고 |
|---|---|---|
| 조합설립인가 신청 | 도정법 제35조 | 창립총회 필요 |
| 사업시행계획서 승인 | 제38조, 제39조 | 조합원 과반수 총회 찬성 |
| 관리처분계획 승인 | 제46조 | 조합원 과반수 총회 찬성 |
| 정비사업비 예산 승인 | 제43조 | 조합원 총회 승인 |
| 조합장 및 임원 선출·해임 | 제39조 | 총회 필수 |
| 주요 용역계약 체결 (시공사, 설계사 등) | 정관, 도정법 유권해석 | 총회에서 직접 의결해야 함 |
※ 만일 대의원회에서 이를 단독으로 처리할 경우 위법 또는 무효로 판단될 수 있습니다.
서울행정법원 2018구합77760 판결
“조합원에게 중대한 재산상 영향을 미치는 사항은 조합원 총회에서 직접 의결되어야 하며, 대의원회의 의결만으로는 효력이 없다.”
해임총회 정기총회 차이 및 요건 비교
| 항목 | 정기총회 | 해임총회 (임시총회) |
|---|---|---|
| 개최주체 | 조합 집행부 (통상적으로 조합장) | 조합원 20% 이상이 소집요구 가능 |
| 주요 안건 | 사업보고, 예산안, 회계감사, 사업계획 등 | 조합장·임원 해임 안건 |
| 개최 요건 | 조합원 과반수 출석 필요 | 동일하게 조합원 과반수 출석 필요 |
| 의결 요건 | 통상 안건: 출석 조합원 과반수 찬성 중요 안건: 조합원 과반수 찬성 | 해임안: 조합원 과반수 찬성 필요 ※ 출석 조합원 기준 아님 |
🔹 도정법 제39조 제2항: 조합 임원의 해임은 조합원 과반수의 찬성을 요함
🔹 따라서 해임총회는 더 높은 찬성률이 필요하므로 통상적인 총회보다 요건이 엄격합니다.
해임총회의 경우 사업 전반에 걸쳐 지대한 영향을 끼치는 중요한 결정이므로 정상적인 절차를 거쳤는지도 상당히 엄하게 따지는데 해임을 주도하는 곳에서는 적법하게 절차를 지키는 노하우가 필요합니다. 추후 해임총회 무효소송등에서 꽤 복잡하게 다투는 경우가 많이 생깁니다. (그러나 판례중에는 일부 절차상 하자가 일부 있다고 하더라도 조합원 과반의 뜻을 존중하여 판결하는 사례는 많이 있습니다.)
많은 경우에 재개발 재건축 전문 브로커들의 해임만 전문적으로 컨설팅하고 다니는 경우가 많으니, 조심해야합니다.
서면결의 철회 효력 요건
간혹 해당 법령을 귀뜸받거나 잘 알고 있는 조합장들이 정관에 “서면결의는 현장에서 철회 불가” 라는 조항을 삽입해 놓기도 합니다. 많은 경우 조합원들은 정관을 제대로 읽지도 않거니와, 그 뜻도 무엇을 의미하는지 상황이 닥치기 전까지는 잘 모릅니다.
만일 위와 같은 상황이 도래하여 서면결의 철회를 하고 싶은데, 현장에서는 철회 불가라고 했다면, 그것은 유효한 정관일까?
관련 법령을 찾아보면 다음과 같습니다.
도정법 시행령 제43조(총회 의결방법 등)
④ 조합원은 총회 안건에 대하여 서면결의서를 제출하거나 대리인에게 의결권을 위임할 수 있다.
서면결의는 의결권 행사 수단 중 하나일 뿐이며, 그 자체로 ‘최종적 의사’로 간주될 수 없습니다. 따라서 결의자는 자신의 의사표현을 할 수 있는 그 어떠한 방법이라도 표현할 수 있습니다. 일반적으로 ‘총회 개표이전까지’로 철회의사를 밝힐 수 있는 시간을 정하고 있는게 대부분입니다. 만일 조합 정관에 “현장 철회는 할 수 없다.”는 위법의 소지가 다분히 있습니다.
🔍 관련 판례 (서울고등법원 2011나80066 판결 등)
“서면결의는 총회 개최 전 의견 제출의 의미로 해석되며, 본인이 의사 변경을 하여 출석하여 철회 의사를 밝힌 경우, 기존 서면결의의 효력은 상실된다.”
판례는 총회 현장에서 본인의 명시적인 의사로 철회하거나 다른 의사를 표시한 경우, 기존의 서면결의서는 더 이상 유효하지 않다고 봅니다. 이는 민법상 의사표시 자유 및 총회 의사결정의 민주적 정당성에도 부합합니다.
서면결의서 제출은 총회 의결권 행사를 미리 한 것이므로, 실제로 효력이 발생하기 전까지 법적으로 철회가 가능한 것이다. 법적으로 철회는, 어떠한 행위가 법적 효력이 발생되기 전 또는 이미 법적 효력이 발생한 경우라면 장래를 향하여 그 효력의 발생을 저지하는 것이기 때문입니다. 서면결의서 철회는 반드시 총회 개최 전에 해야 할 것 같지만, 꼭 그렇지는 않습니다. 서면결의서를 제출하였던 조합원이 총회에 직접 출석하여 기존 서면 결의서에 의한 의결권 행사를 철회하고 직접 의결권을 행사하는 것은 결의가 성립하기 전까지 가능합니다.
