비아파트 6년 단기등록임대주택 사업자 등록 방법을 알아보고 지난 문재인 정부 시절에 집값 안정을 위해 실시했던 이 제도가 이번에 다시 호응을 얻을 수 있을지 알아보겠습니다. 당시 많은 혜택을 주겠노라 공언했던 이 정책은 본래의 취지와 맞지 않는 방향으로 가입자들의 원성을 샀는데요. 어떤 장단점이 있는지 알아보겠습니다.
비아파트 6년 단기등록임대주택 사업자란?
일단 이 제도는 지난 문재인 정부에서도 시행되었다고 말씀드렸습니다. 그래서 과거 2017년도에 최초 시행되었던 이 제도와 현재 제도와의 차이점을 먼저 알아보겠습니다.
과거(2017–2020) vs. 현재(2025년 이후) 비교
| 항목 | 과거 (2017~2020) | 현재 (2025.6.4~) |
|---|---|---|
| 대상 주택 | 아파트·비아파트 모두 | 오직 비(非)아파트 (연립·다세대·단독·오피스텔) |
| 의무임대기간 | 4년 | 6년 (의무기간 연장) |
| 세제혜택 | 종부세·양도세·법인세 중과 면제, 재산세 감면 | 동일, 대상 및 공시가 기준 명확화 (건설형 6억, 매입형 수도권 4억·비수도권 2억) |
| 1주택 특례 | 적용 | 1주택자 대상 비아파트 임대 시 특례 유지 |
| 임대보증산정 기준 | 감정가·공시가비율 등 선택 | 공시가·보증사가 우선, HUG 인정 감정가 도입 |
| 임차인 보호 규정 | 원상복구·인상 제한 설정 미비 | ▪ 임대료 2년 단위 5% 이하 인상 제한 ▪ 상태 확인·원상회복 기준 마련 |
가장 큰 특징은 아파트가 아닌 주거형태의 부동산에만 해당이 된다는 것입니다. 의무기간도 2년이 더 늘어나서 재산이 6년이상 묶이는 부분에 대해서 각자 따져보셔야 할 것 같습니다. 그리고 1주택자라고 해서 세금에서 완전 자유롭지 않을 수도 있으니 이와 관련된 1주택자 세금 조심의 포스팅도 꼭 참조하시기 바랍니다.
여기서 건설형과 매입형이라는 용어가 등장하는데 다음과 같은 의미입니다.
| 구분 | 설명 |
|---|---|
| 건설형 임대주택 | 임대사업자가 직접 건설한 주택을 임대 등록하는 방식 또는 분양을 통해 최초 취득한 신축 분양주택 포함 |
| 매입형 임대주택 | 임대사업자가 기존 주택을 매입해서 임대 등록하는 방식 → 다세대, 빌라, 아파트 등 중고주택 포함 |
임대주택사업자 세금 관련 팁
임대주택사업자 시행안
📅 시행일: 2025년 6월 4일부터 (자세한 임대주택사업자 등록 방법 안내)
✅ 기존 등록주택 적용 유예: 기존 등록 주택은 2026년 7월 1일부터 적용
🔄 단기→장기 전환 인정: 6년 단기기간 전부 장기 의무기간으로 인정
✅ 주택가격 산정 기준
기존에는 감정평가액, 공시가격(×비율), 보증회사의 산정가격 중 선택이 가능했지만, 감정평가액 부풀리기 등 전세사기 악용 사례가 문제로 지적돼 왔습니다. 이에 따라 개정안은 감정평가액 대신 ‘HUG 인정 감정가’를 도입한 것이 특징입니다. 원칙적으로 공시가격 또는 보증회사의 가격을 우선 적용하되, 임대 사업자가 이의를 제기할 경우 보증회사가 직접 감정평가 기관에 의뢰한 금액을 반영하게 됩니다.
또 주택 유형과 가격대별로 적용되던 공시가격 적용 비율(기존 130~190%)도 일부 구간에서 과도하게 높다는 지적에 따라 현실화율에 맞게 소폭 조정됩니다. 개정된 기준은 6월 4일 이후 임대 보증 가입 신청분부터 적용되며, 공시가격 적용 비율은 2026년 7월 1일부터 기존 등록 주택에도 확대 적용됩니다.
제도의 장점
- 종부세·양도세·법인세 중과 회피: 비아파트라도 6년 임대 시 해당 중과 세제에서 제외
- 1주택자 특례 유지: 기존 1가구 1주택자라도 비아파트 추가 매입 후 등록하면 특례 유지 가능
- 재산세·소득세 혜택: 등록형 임대주택에 대한 세금 감면 가능
- 전환 유연성: 6년 채운 후 장기임대 전환 시 의무기간 인정받음
- 임차인 보호 강화로 분쟁 감소: 보증 가입 기준·원상복구 규정 신설
임대주택사업자 제도 단점과 유의할 점
- 의무 임대 6년: 중도 해지 시 세제 혜택 환수
- 대상 제한: 아파트 제외, 비아파트 중심
- 공시가 기준 엄격화: 건설형 ≤6억, 매입형 수도권 ≤4억·비수도권 ≤2억만 혜택 대상
- 임대료 인상 제한: 연 2년 단위 5% 이내 제한
- 보증가입 어려움: 공시가 적용비율 조정으로 보증한도 줄 수 있음
- 환금성 우려: 비아파트 시장 흐름이 느리고, 임차 수요 예측 어려움
과거 이 제도가 실패한 원인을 통계청 자료를 통해 검토해 보면 다음과 같은 사례들이 있습니다.
- 설계 미흡 주택 수 제한, 가격 상한 등 없이 대상 요건이 너무 완화되어 악용 소지가 많았습니다.
- 사후 관리 부실 임대차계약 신고 미이행, 가족간 임대도 제재 없이 인정
- 세제 혜택 과도 종부세·양도세 감면이 일반 무주택자보다 유리, 풍선효과 유발
- 주택시장 왜곡 매물 잠김 → 전세가 상승 유도 / 매매 공급 축소
- 국민 반발 실거주 무주택자들이 불공정하다고 강력 반발
등록임대주택 사업자 수가 2017년 말 기준 약 20만 명 → 2020년 6월엔 50만 명 이상 폭증한 것을 보더라도 세금회피 목적으로 이용된 사례가 많습니다. 그러다 보니, 다음처럼 제도과 일괄적으로 진행되지 못했습니다.
| 시기 | 조치 내용 |
|---|---|
| 2020.07 | 단기임대 등록제도 전면 폐지 (4년 단기/장기 매입형 중단) |
| 2020~2021 | 기존 임대사업자에 대한 세제 혜택 단계적 축소 및 말소 유도 |
| 2022~2023 | 장기임대사업자만 유지, 그 외는 점진적 정리 |
| 2024~2025 | 다시 일부 단기/매입형 제도 부활 (단, 요건 강화) |
재개발 사업지 임대주택사업자 활용 방법
투자자들은 벌써부터 이번 제도 시행으로 눈독 들였던 지역으로 발걸음을 옮기는 모양새이다. 즉 갭투자가 가능해졌다고 볼 수도 있기 때문입니다.
✔️시뮬레이션
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| A씨 보유 주택 | 서울 아파트 1채 + 안양 재개발 빌라 매입 |
| 빌라 공시지가 | 3.5억 원 (매입형 조건 충족) |
| 등록 | 2025.6월 단기임대 사업자 등록 |
| 6년 임대 | 임대보증 가입(부채비율 0.8, 기준 충족) |
| 혜택 | 종부세·양도세 중과 면제, 아파트 1주택자 특례 유지 |
| 전환 시점 | 2031년 장기등록 전환 → 장기의무 인정 |
| 매도 시점 | 2032년 장기 임대 종료 후 매도 → 양도세 절세 실현 가능 |
⚠️ 주의 사항
공시가격이 기준 초과 시 미등록 대상이 되는 점과 부채비율 조건 충족 어려우면 보험 가입이 곤란한 경우가 있습니다.
재개발 지역에서 보유 빌라가 멸실 된 후 6년 의무임대기간에 포함될 수 있을까?
“관리처분인가 이후 이주·멸실·공사 중인 기간도 6년 의무임대기간에 포함될 수 있습니다. 단, 반드시 사전 요건 충족과 임대사업자 유지 상태여야 합니다.
국토교통부 및 다수 세무 사례에서 관리처분인가 이후의 멸실(철거) 및 공사기간은 “불가항력적 사유로 인한 임대 불능”으로 간주되어, 임대 의무기간에서 제외되지 않고 인정되는 것이 원칙입니다
❗주의해야 할 점
6년간 임대가 아예 없는 경우(예: 매입 후 바로 철거된 경우),실질 임대 기간이 없어 양도세 감면 등 혜택이 거부될 수 있습니다. 일정 기간 정도는 임대사업 기간을 만들어 놓는게 좋습니다.
또 임대등록 말소 또는 지자체 직권 말소 시 해당 기간이 인정되지 않습니다. 임대보증보험 가입 후 해지 상태도 영향을 줄 수 있습니다.
