안심할 수 없는 1가구 1주택 비과세 요건과 추칭세금에 대해 알아보겠습니다. ‘나는 주택이 하나밖에 없어서 세금이라는게 없어.’ 라고 생각하고 계시지는 않으신가요? 그러나 실상은 대단히 위험한 생각입니다. 기본적으로 비과세 요건을 갖추지 못했다면 자신도 모르는 사이에 7억원의 세금을 추징당한 사례도 있습니다.
1가구 1주택 비과세 요건
기본적인 비과세 요건을 충족해야만 추징 세금을 당하지 않습니다. 다음 각호에 해당하는지 확인해 보시기 바랍니다. 해당 요건은 지역에 관계없이 전 지역에 공통의 사항입니다.
- 매수 시점부터 매도 기간까지 2년 이상 보유
일시적 2 주택자 예외 상황 (기존 주택을 2년 이내 처분 못하면 다주택자로 분류) - 조정대상 지역의 경우 실거주 2년 이상 필수
주민등록상 전입 날짜와 실제 거주 시기 둘 다 만족해야 인정받을 수 있습니다. - 세대 1 가구 요건 확인
본인, 배우자, 미혼 자녀 각기 가구 단위로 판단하니 세대원 중 누구라도 집을 소유하고 있으면 비과세 요건이 안됨.
다음 예를 하나 들어보자면, 아무 스스럼 없이 했던 행위들이 생각지도 못한 세금 폭탄으로 돌아올 수 있음을 알 수 있습니다.
1주택자 세금 폭탄 사례
장애인증이 있는 아버지는 고향 타지에서 살고 계시나, 장애인 혜택을 받기 위하여 집 주소를 내 집주소로 옮겨 놓고 2년 이상 거주하다가 집을 매도 하고 이사를 갔습니다. 그런데 일 년 뒤 8천만원의 세금과 가산세가 부과되었습니다.
이유가 뭘까요? 바로 아버지가 소유하고 살고 계신 시골집이 문제였습니다. 함께 살지는 않았으나, 등본상 같은 세대에 포함된 구성원이었고, 위 3번항에 근거하여 세금이 부과된 것입니다.
이 문제의 해결법도 제시를 해드리겠습니다. 이제 엮으로 아버지와 함께 살지 않았다는 증명을 세무서에 해야합니다. 아버지의 기거 장소에 아버지 앞으로 청구되는 요금 고지서, 자동차세 납부 기록등을 확보하고 함께 살지는 않고 단지 보험 편입을 위해 그렇게 하였다. 정도로 정리하는 방법을 고려해보면 좋습니다.
1주택자가 세금 폭탄을 맞을 수 있는 경우를 정리해 보겠습니다.
- 일시적 1가구 2주택자가 기존 주택 처분 기간을 넘기는 상황은 예외가 없습니다. 부동산에 내놓았는데 계속 팔리지 않았다. 등의 이유는 예외 사유가 되지 않습니다.
- 명의를 분산 시켜도 가구 합산을 하기 떄문에 소용없습니다.
- 재개발 재건축 분양권도 주택으로 합산됩니다.
- 오피스텔의 경우 주거형태인지 사무실인지 여부 또는 정부 정책에 따라 주택으로 합산 되기도 하니 살펴보시기 바랍니다.
또 빌라등 투자 생각이 있으신 분들은 다시 시행되는 비아파트 6년 단기등록임대주택 사업자 등록을 통해 절세를 해볼 수 있는데 과거 이 제도의 문제점이 많으니 위 포스팅에 방문하셔서 꼭 꼼꼼히 따져 보시기 바랍니다.
내가 사는 지역의 실거래가를 미리 조회하여 해당 요건이 해당되는지도 파악해 보시면 좋습니다.
주택 매매 절세 방법
지금까지 살펴본 바와 같이 1주택자라고 해서 세금 문제에 완전히 자유롭지 않은 것을 알 수 있을겁니다. 절세를 위해서는 다음 사항을 꼼꼼히 살펴서 예기치 못한 세금에 대비해야 할 것 입니다.
비과세 요건 체크 (2025년 현재 기준)
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 1가구 1주택자 | 세대원 모두가 1주택만 보유해야 함 (일시적 2주택 예외 있음) |
| 보유 기간 | 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주) |
| 실거래가 | 매매가 12억 이하까지는 전액 비과세 12억 초과분에 대해선 초과 부분만 과세 |
| 일시적 2주택 | 신규 주택 취득 후 2년 이내 기존 주택을 양도하면 비과세 가능. 단 1주택은 기간내에 처분완료 |
위 요건을 충족하지 못하였다면, 다음 항목을 이용하여 절세를 할 수 있습니다.
장기보유특별공제 (장특공제)
만일 비과세 요건을 충족하지 못하더라도 장특공제로 세금 대폭 감면 가능
📌 공제율
| 보유기간 | 거주기간 | 공제율 |
|---|---|---|
| 5년 이상 | 5년 이상 | 최대 80% 공제 (보유 40% + 거주 40%) |
| 단순 보유 | 15년 이상 | 최대 30% 공제 (비거주 시) |
위 요건도 충족하지 못한다면 다음의 여러 방법으로 세금을 줄여볼 수 있습니다.
증여 후 매도 전략
💡 핵심 전략: 가족 간 증여 후 매도 시 세금 분산
- 고가 주택 매도 시 자녀 등에게 일부 증여 후 각각 매도하면 양도세 부담 분산 가능
📌 유의사항
- 증여 후 5년 이내 매도 시 양도세 합산 과세
- 증여세 부담과 비교하여 유리할 경우에만 활용
주택 리모델링 등 필요경비 인정 확대
💡 핵심 전략: 양도차익 줄이기
- 리모델링, 인테리어, 취득세, 중개수수료 등은 필요경비로 인정됨 → 양도차익 줄어 세금을 절감할 수 있습니다.
📌 포함 가능한 항목
- 인테리어/증축/리모델링 비용 (증빙 필요)
- 취득세, 법무사비, 중개수수료
- 감정평가 수수료 등
1주택자 양도세 절세 총정리
지금까지 1주택자 비과세 요건과 함께 절세의 방법도 알아보았습니다. 절세 방법에 대해서는 총정리를 해드리겠습니다.
| 전략 | 내용 | 절세 효과 |
|---|---|---|
| 1가구 1주택 비과세 | 2년 이상 보유(거주) + 실거래가 12억 이하 | 양도세 0원 |
| 장기보유특별공제 | 5~15년 이상 보유 및 거주 | 양도세 최대 80% 감면 |
| 일시적 2주택 특례 | 새 집 취득 후 2년 내 기존 집 매도 | 비과세 유지 |
| 증여 후 분할 매도 | 고가 주택 분산 매도 | 양도세 부담 분산 |
| 필요경비 확대 | 리모델링 등 증빙 확보 | 과세표준 감소 |
| 고령자/장애인 공제 | 만 60세 이상 등 | 세액 일부 감면 |
| 매도 시기 조정 | 보유기간 채운 뒤 매도 | 중과세 피하기 |
성실한 세금 납부는 대한민국 국민으로서 신성한 의무입니다. 다만 법이 정해 놓은 합법적인 방법을 통해 굳이 해당되지 않는 세금을 더 낼 필요는 없을 것입니다. 꼼꼼히 내용 따지셔서 절세에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
