재개발, 재건축 투자했다가 홧병으로 죽을 수도 있다는 이야기 들어보신 적 있으신가요? 실제로 길면 30년, 짧으면 15년이라는 이야기는 정설이라고 해도 과언이 아닙니다. 안그래도 분쟁도 많고, 다툼도 많은 이 사업에 진짜 악마같은 사람이 있습니다. 바로 교묘히 법을 이용하는 법무사,변호사들 입니다. 재건축, 재개발 조합 분란 조장 전문 브로커 법무사 특징을 알아보고 이런 사업에 비슷한 상황이 생긴다면 바로 대처하시기 바랍니다.
재건축 조합장 월급이 도대체 얼마이길래?
재건축과 재개발 조합장들은 일반적으로 높은 월급과 다양한 인센티브, 상여금을 받을 수 있습니다. 조합장들의 급여는 조합의 규모와 지역에 따라 크게 다를 수 있지만, 대체로 상당한 수준입니다.
평균 월급은 약 300만원에서 700만원 사이입니다. 그러나 서울 강남 등 고가 아파트 재건축 조합의 경우, 이보다 훨씬 높은 급여와 상여금을 받기도 합니다. 월급 책정이 조합원들의 동의를 얻기는 하나, 보통 다른 안건과 함께 일괄적으로 처리되다 보니 사업 초기에 크게 신경 쓰지 않고 동의하는 편이고, 이후에도 지속적으로 진행 도중에 다른 결정 사항과 함께 급여 인상 안건을 통과시키기도 합니다.
성공 여부와 진행 상황에 따라 성과급을 받을 수 있습니다. 성공적으로 조합원들에게 이익을 돌려줄 경우, 추가적인 보너스가 지급되기도 합니다. 다만 이 금액을 말도 안되는 높은 금액으로 책정하는 사례가 빈번히 일어나고, 이 때문에 사업 막바지에 조합원들과 큰 다툼이 일어나기도 합니다.
이번에도 반포 래미안원펜타스 사업에서 조합장이 성과급으로 58억을 요구했는데, 이 보다 앞선 안양시 비산동 평촌 엘프라우드 조합장 50억 요구 사건도 있었습니다. 이렇게 반복되는 재건축 조합장 성과급 논란은 계속 될 듯 싶은데 사업 초기에 이러한 부분을 명확하게 정하고 사업을 시작하는 절차가 꼭 필요하다고 생각합니다.
이렇듯, 막대한 이익이 돌아오는 조합장 자리를 차지 하기 위해 그야말로 사력을 다하는 집단들이 있고, 그렇게 자리를 차지하고 나면 제대로 조합원들을 위한 사업 보다는 본인의 이익을 쫒는 경우가 비일비재 하기 때문입니다.
재개발 / 재개발 조합장 비리 사례
참고로, 앞으로 내용을 미리 언급하자면, 전임 조합장이 비리가 의심 되는데 이를 뒤엎으면서 “전임 조합장 비리를 책임지게 하기 위해 소송을 하겠다.” 는 이야기는 의심해보셔야 합니다.
비리가 의심되고 진정서등이 접수되면, 시(市) 차원에서 조합장에 대한 고발이 들어가고 경찰 조사까지 의뢰하게 되는 절차입니다. 이로 인해 피해를 보았다고 생각이 드는 조합은 해당 조합장에게 손해액에 대한 민사소송을 진행할 수는 있으나, 이 때에는 실제 실익을 따져 보아야 하고, 실제 조합원 개개인의 피해액을 산정하는 방법이 가능한지도 알아 보아야 할 것입니다.
이 행위는 오히려 조합의 청산에 걸림돌이 될 수도 있기 때문입니다.
그리고 실제 형사 고소의 경우 고소 이후에는 경찰과 검사가 알아서 하기 때문에 형사 재판 판결이 난 이후 민사 소송을 진행해도 무리가 없습니다.
아래는 비리로 적발되어 처벌 받은 조합장의 사례들입니다.
서울 강남구 A아파트 재건축 조합장
죄명: 뇌물수수
처벌 내용: 서울 강남구 A아파트 재건축 조합장은 특정 건설사를 선정해주겠다는 명목으로 수억 원의 뇌물을 받은 혐의로 기소되었습니다. 법원은 이 조합장에게 징역 5년형과 추징금 10억 원을 선고했습니다.
부산 해운대구 B아파트 재개발 조합장
죄명: 문서 위조 및 사기
처벌 내용: 부산 해운대구 B아파트 재개발 조합장은 조합원들의 동의서를 위조하고, 이를 바탕으로 불법적으로 이익을 취한 혐의로 기소되었습니다. 법원은 이 조합장에게 징역 3년형과 벌금 5억 원을 선고했습니다.
인천 서구 C아파트 재건축 조합장
죄명: 업무상 횡령 및 배임
처벌 내용: 인천 서구 C아파트 재건축 조합장은 조합원들에게 허위 정보를 제공하고, 조합 자금을 개인 용도로 사용한 혐의로 구속되었습니다. 법원은 이 조합장에게 징역 4년형과 함께 추징금 7억 원을 선고했습니다.
서울 송파구 D아파트 재건축 조합장
죄명: 금품 수수 및 배임
처벌 내용: 서울 송파구 D아파트 재건축 조합장은 특정 업체와의 유착 관계를 통해 조합원들의 이익을 침해하고, 그 대가로 금품을 받은 혐의로 기소되었습니다. 법원은 이 조합장에게 징역 3년 6개월형과 함께 벌금 6억 원을 선고했습니다.
경기도 성남시 E아파트 재개발 조합장
죄명: 업무상 횡령 및 사기
처벌 내용: 경기도 성남시 E아파트 재개발 조합장은 불법적으로 조합원들의 동의를 받아내고, 조합 자금을 횡령한 혐의로 구속되었습니다. 법원은 이 조합장에게 징역 5년형과 추징금 8억 원을 선고했습니다.
해당 아파트의 정확한 명칭은 지금 현재는 실제 모든 사건이 끝나고 정상적으로 생활하는 입주민이 있는 관계로 표기 하지 않았습니다. 그러나 보시다시피 대부분 실형을 받고 구속되는 중형임을 판단하시기 바랍니다.
왜 그들은 재개발 조합 분란을 만드나?
문제는 그냥 진행만 해도 위와 같이 이권 카르텔이 창궐하여 말이 많은데 여기에 기름을 더 쏟아 붓거나, 잘 나가고 있는 조합을 헤집어 놓으며 사업을 망치는 전문 브로커가 조합원들의 가슴에 대 못을 박는 경우가 비일비재합니다.
악마 같은 재개발 법무사
겉으론 투명한 사업 진행, 뒤로는 이권 개입을 하며 조합원들의 입주는 전혀 고려하지 않고, 조합을 망가뜨리는 일만 골라서 합니다. 그렇게 사업이 늘어질 수록 자신들의 영향력도 커지도 이권이 지속적으로 발생하기 때문입니다.
가장 큰 특징은 업자들이 이른바 ‘비대위’나 조합원에게 법률로 처리해야 한다며 변호사나 법무법인 등을 소개해준 뒤 소송을 사주하거나 임원 해임총회 개최를 종용했고, 이 과정에서 이권에 개입하는 사례가 가장 많고, 이런 일에만 앞장서는 전문 법무사가 실제 구속된 사례도 비일비재 합니다.
그들이 법무 법인 직인이 찍힌 왠지 공신력 있는 문서처럼 보이는 의견서등은 한낱 그들의 주장이지, 그 의견이 사실이 될 수 없음에도 조합원들은 잘 모르는 법에 대해 변호사가 판단해 줬다는 믿음을 갖고 그들의 선동에 동조하기 일쑤 입니다.
법무사가 가장 많은 일을 하는 분야가 부동산 등기의 업무이기 때문에 아무래도 부동산 관련 경험이 많아지고, 빈틈도 많이 보일 것 입니다. 그러다 보니, 조그마한 틈만 보이면 잘 모르는 조합원들을 대상으로 이런 범죄에 쉽게 접근하는 것으로 보입니다.
왜 당하나?
이런 일들을 제 3자들이 보기에는 ‘그런 걸 왜 당하지?’ 라고 생각하실 수 있습니다. 이는 재개발 지역의 특수성도 한 몫 합니다. 보통 재개발 지역은 슬럼화가 되어 가는 상황에서 이루어지는 경우가 많다 보니, 금전적 여유가 있거나, 상황 판단이 빠른 사람들은 이미 지역을 빠져나가고 나이가 많거나, 아무래도 학력 수준이 낮은 집단이 다수를 형성하고 있는 경우가 많은 것이 이유가 될 수 있습니다.
그러다 보면 눈 앞의 이익으로 쉽게 선동되고, 신념이 발동되면, 더 이상 상황 파악을 하지 않고 장미빛 설계만 해주는 집단에 힘을 실어주는 행동을 하는 경우가 많습니다.
그러나, 조합원 모두 그렇지는 당연히 않습니다. 그런데 문제는 조합장 해임이 너무 쉽다는 것에 이 문제의 핵심이 있습니다. 49%가 현명해도 51%가 꼬임에 넘어갔다면 내 의지와는 관계없이 괴로운 시간이 시작이 됩니다.
<재건축 평균 사업기간은 얼마나 될까요?>
조합 망가뜨리는 전문 브로커 특징
출현한 업자들의 주장을 자세히 살펴보면 전국의 정비 사업지를 돌아다니며 자신들이 회원들에 대해 강퇴나 글 삭제등을 자유롭게 할 수 있는 카카오톡 단체방, 인터넷 카페등을 개설한 후. 전 조합에 엄청난 비리가 있다. 사업이 잘못되어 가고 있다. 분담금을 낮출 수 있다. 비례율을 높일 수 있다 등등의 주장을 하는 것이 어느 사업장이든 거의 복사 수준의 같은 패턴입니다.
소위 재개발ㆍ재건축사업에서 반대 목소리를 높이는 일부 조합원들을 비대위라고 지칭하고 있는데 물론 비대위라고 모두 나쁜 사람이고 불법을 자행한다고 단정 지을 순 없습니다. 반대 목소리를 높이는 조합원들 역시 조합원이고 때에 따라 올바른 기능도 하기 때문입니다.
문제는 비대위가 건전한 사업 진행을 위해 조합을 비판하는 것이 아니라 투명하게 사업을 진행 중인 조합에 대해서도 무작정 비난하면서 사리사욕을 위해 사업의 발목을 잡는 행태가 비일비재 하다는 점입니다.
전문가들은 이런 일부 비대위를 자처하는 조합원들에게 접근해 업자들이 조합원들을 선동하는 것에 대해 다시 한번 주의를 당부하고 있는 상황입니다. 자칫 본인도 모르게 더 큰 피해가 가중될 수 있기 때문입니다.
한국주택문화연구원 노우창 실장은 “그들이 와서 새로운 집행부를 구성해주겠다. 분담금을 낮춰주겠다고 감언이설로 조합원들을 선동하지만 결국 무엇을 얻기 위한 것이다. 세상에 공짜가 없듯이 자칫 사업 지연으로 현 상황보다 더욱 크게 분담금이 늘어날 수 있다. 특히 계약서 날인을 요구한다면 더욱 조심해야 한다”고 조언한 바가 있습니다.
또한 그는 “총회 대행, 협력 업체 선정, 명도소송, 등기 등 다양한 부분에 이권 개입을 목적으로 비대위를 선동해 조합 집행부와 대립 구도를 형성, 해당 조합을 내분의 늪에 빠지게 만드는 업자들의 개입은 결국 사업 파탄을 초래할 수 있다는 지적이 많다. 그 업자들이 하는 일을 정확히 파악해 본다면 무슨 이권을 위해 구역에 들어왔는지는 쉽게 알 수 있다”고 말했습니다.
악의적인 재개발 전문 브로커 처벌 사례
현재 국토교통부ㆍ공정거래위원회 등 정부도 도시정비사업의 적폐로 지적되는 업자-브로커에 대한 처벌에 팔을 걷어붙이고 있습니다. 서울의 경우 이달 초 강남구 최대 재건축 단지인 개포주공1단지 재건축사업에 관여해 수억 원대의 뒷돈을 챙긴 브로커 A씨가 구속된 바 있습니다. 시에서 나서서 적발한 사례입니다.
강남경찰서 등에 따르면 A씨는 재건축 관련 협력 업체들에게 계약을 따내도록 해주겠다고 한 뒤 실제 계약을 알선하고 계약금의 약 10%를 챙긴 혐의를 받고 있다.
또한 A씨는 먼저 구속된 전임 조합 임원 B씨를 이용해 재건축 관련 용역 수주를 원하는 협력 업체들로 하여금 B씨에게 뒷돈을 건네도록 하고, 자신도 뒷 돈을 챙긴 혐의도 받고 있습니다. B씨는 조합 대의원을 맡았던 2011~2012년 협력 업체들로부터 1억 원이 넘는 뒷돈을 받은 혐의로 지난 7월 1심 재판에서 징역 1년 6개월을 선고받고 구속된 상태입니다.
강남 경찰서는 이 사업장 외에도 뒷돈이 오고 가는 적폐 사업장이 더 있을 것으로 보고 수사를 확대하는 한편, 일부 혐의자에 대해서도 수사를 계속한다는 방침입니다.
해임총회 몰이꾼에 의해 망가진 조합 사례
부산 엄궁1구역과 괴정5구역 등에서는 이러한 문제로 인해 심각한 몸살을 앓았으며, 범천1-1구역 역시 같은 양상 또 서울에서는 신길 8구역, 둔촌 주공 외 다수이고, 대구 수성구 청구 골드 아파트, 경기도 의왕시 내손다구역도 이러한 문제로 골머리를 썩었습니다.
내손다구역 당시 도시정비업계 한 관계자는 “마치 내손다구역 조합에 엄청난 비리와 문제가 도사리고 있고, 조합원들이 집행부를 몰아내지 않으면 엄청난 피해를 입을 것처럼 묘사하고 있다”며 “하지만 그들의 주장대로 비리가 만연하고 문제점이 존재한다면 조합 집행부가 이제껏 법적 책임에서 자유로울 수 없었을 것”이라고 꼬집었습니다.
마치며,
상식이라는 단어는 꽤나 자의적 해석이 난무하는 영역이지만, 퍼즐처럼 끼어 맞춰 생각을 해보면, 크게 잘못 선택할 일이 없습니다. 지금까지 진행해 오던 조합장이 비리를 저질렀다고 의심되면 언제든 고발 조치하여 벌을 줄 수 있습니다. 각자 이런 문제에 대해 본인 자신을 위해 고려해야 하는 것은 “어떤 것이 내게 가장 유리한가?” 를 생각해 보면 될 것 같습니다.
이번 글을 쓰기 위해 여러 자료를 모으다 보니, 지금 현재 경기도 안양 융창지구에 트리지아라는 아파트 사례가 지금 제 글의 내용과 비슷해 보여 안타까웠습니다.
입주를 한달 남겨 놓고 조합장과 임원 전부를 잘라내는 이런 바보 같은 짓을 하는 비대위가 진짜 조합을 위한 비대위인지 아연실색하였습니다. 오히려 더욱 비상사태를 만든 게 아닌가 생각해 봅니다.
만일, 이런 상황을 주도한 사람이 법무사 혹은 변호사라면 이런 어려운 상황이 되는 것을 알고 있지 않았을까요?
과거에는 재건축, 재개발이 황금알을 낳는 거위와 같이 큰 이득을 주는 사업이었지만, 지금 현재에 와서는 높은 분담금과 이러한 여러 복잡한 상황들로 인해 투자를 어렵게 하고 있는게 아닌지 아쉽습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
관련 뉴스기사 : 그들은 어떻게 조합을 와해시키나?
