일시적 2주택자 양도세 비과세 조건 완벽 정리와 함께 분양권·입주권 사례를 포함해서 알아보겠습니다. 일시적으로 1가구 2주택이 되었을 경우 3년안에만 처분하면 비과세 조건이 되는 것으로 알고 계시지만, 이전 포스팅 [안심할 수 없는 비과세 요건] 의 내용처럼 자칫 잘못하다가는 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
양도세는 집을 팔고 난 다음에 조치하는 것이 아니라, 팔기 전에 완벽히 준비한 다음 주택을 매매해야 손해가 없습니다.
일시적 2주택자 양도세 비과세 조건
대원칙 “주택 수는 매도 시점 기준으로 계산”
양도소득세는 집을 파는 시점의 보유 주택 수로 과세 기준이 정해집니다. 예를 들어 3주택자가 두 채를 연달아 판다면, 첫 번째 매도분은 3주택자 기준, 바로 이어 파는 두 번째 매도분은 2주택자 기준으로 판단됩니다. 따라서 두 번째 매도 주택분에서는 일시적 1가구 2주택 특례를 활용해 비과세 요건을 노려볼 수 있습니다.
그럼 이를 기준으로 어떻게 하면 2주택자 양도세를 비과세로 받을 수 있는지 알아보겠습니다.
1주택자 비과세 기본
이 기본 전재 조건은 예외 없이 어느 지역, 어느 시점이나 거의 다르지 않으니, 기본적으로 이 조건이 완성되었는지 부터 확인하여야 합니다. 물론 특별법이나 정권이 바뀌면서 변동이 있을 수도 있으나, 이 글을 찾아보시는 대부분 과거의 어느 시점에 매매한 주택을 대상으로 알아보실 것이나, 이 글을 읽는 이 시점은 다를 사항 없습니다.
1세대 1주택은 통상 2년 보유 시 양도세 비과세가 적용됩니다. 다만 **고가주택(양도가액 12억 초과)**은 초과분에 대해 과세합니다. (2025년 부동산 세법 기준) 그러나, 다행인 것은 초과분에 한한 것이기 때문에 아래 예시처럼 생각보다 크지 않을 수 있습니다.
예시) 10억 취득 → 2년 6개월 보유 → 15억 양도라면, 12억 초과분 3억에 대해서만 과세가 이루어지며, 이와 같은 국세청 사례 설명에는 약 2천만 원 수준으로 제시되어 있습니다(보유기간·개인별 상황에 따라 변동이 있을 수 있습니다)
즉, 포인트는 “비과세”라 해도 12억 초과분은 과세됩니다. 제 개인적인 생각은 이 금액은 계속 상향될 것 같것같습니다.
일시적 1가구 2주택 특례 핵심 3요건
일시적 1가구 2주택 특례로 비과세를 노리는 2주택 상황의 핵심 프레임은 아래와 같습니다.
- 1년 후 취득: 두 주택의 취득일 간격이 1년 이상일 것
- 2년 보유: 종전주택 2년 이상 보유
- 3년 이내 매도: 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 매도
→ 정리하면 **“1년 후 취득·2년 보유·3년 이내 매도”**가 기본 뼈대입니다.
※ 조정대상지역에서 취득했다면 2년 실거주 요건이 추가될 수 있었습니다만, 현재는 폐지가 되었습니다. 2023.2.28 이후 일시적 2주택 요건을 전국적으로 일원화하여 거주 요건 가산이 없어졌습니다.
그렇다면, 다음은 각 상황 사례별로 설명드려보겠습니다. 간단한 2주택 보유 상황 포함하여, 분양권과 입주권도 함께 설명 드릴테니, 자세히 살펴보시고, 본인이 어떤 상황인지 판단해 보시기 바랍니다.
A. 1주택 보유 후 1주택 구입(갈아타기)
가장 깔끔한 케이스로써 “1-2-3 원칙”(1년 후 취득·2년 보유·3년 이내 매도)을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
일반적이고 평범한 갈아타기 방법으로써 기존주택 취득 → 1년 경과 후 갈아탈 주택 취득 → 기존주택 2년 이상 보유 → 갈아탈 주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택 매도.
위 사항만 지키면, 우리나라에서는 양도세를 세금이 비과세가 됩니다만, 앞서 제시한 1주택 비과세 기본 요건은 기본적으로는 충족해야 하니, 다시 확인해 보시기 바랍니다.
B. 1주택 소유 이후 분양권 취득
1주택 소유 이후 분양권을 획득하는 방법은 많은 분들이 기존 주택을 하나 갖고 있던 상태에서 갈아타기 혹은 투자의 목적으로 부동산을 구입합니다. 이때 분양권을 매매하면서 생긴 주택에 관한 이야기 입니다.
기존 1주택을 취득한 뒤 1년이 지나서 분양권을 당첨·계약(또는 매수하여 잔금)해야 기존주택 비과세가 가능합니다.
분양권의 취득 시점 판단 기준은
- (직접 청약) 분양계약일, 또는
- (타인으로부터 매수) 매매계약서상 잔금일로 봅니다.
이후 분양권 취득 후 3년 이내 기존주택을 매도하면 비과세 요건을 충족합니다.
참고 비교 사항 2021.1.1. 이후 분양권도 주택수에 산입되지만, 시행령 제156조의3 요건을 충족하면 종전 주택 비과세 특례 가능(3년 내 처분 등)
이를 근거로 다시 정리를 해보자면,
핵심 변화: 2021.1.1. 이후 취득 분양권은 양도세 주택수에 포함되며(오피스텔 분양권 제외), 이로 인해 무조건 비과세 불가처럼 보일 수 있으나, 시행령 제156조의3(주택+분양권 특례)을 충족하면 종전주택 비과세가 가능합니다. 일반적으로
- 종전주택 취득 후 1년 경과 후 분양권을 취득,
- 분양권 취득일로부터 3년 내 종전주택 양도등의 틀을 따릅니다(부득이 사유 예외 규정 존재).
C. 1분양권 이후 1주택
분양권을 먼저 취득한 뒤 주택을 추가로 취득한 경우, 일시적 2주택 비과세 적용이 불가한 것으로 현재로써는 분석할 수 있습니다만, 2021.1.1. 이후 취득 분양권은 양도세상 주택수 포함. 오피스텔 분양권은 예외등 주택 분양권 정의가 매번 변하고 있어서 이 부분도 따로 체크해 보셔야 합니다.
기본적인 이유는 분양권은 “즉시 거주 목적”으로 보기 어렵다는 점에서 실거주자 보호 취지의 특례 대상이 아니다. 로 보시는게 맞습낟. 2분양권 또한 동일 취지로 비과세 특례 제외로 보시면 됩니다.
D. 1주택 이후 입주권 비과세 요건
이 부분이 아마도 개인의 사정에 따라 가장 고난위도 상황일 듯 합니다. 재개발, 재건축에 잇어서 바로 조합원 지위와 관련하여 그 시점의 문제라 해석이 분분합니다. 일반적으로 “승계조합원”인 경우에 한해 비과세 가능하다고 설명되고 있습니다.
주택을 취득한 후 1년이 지난 뒤 입주권을 승계로 취득하고, 3년 이내에 종전 주택을 매도하면 비과세를 받을 수 있습니다.
단, 종전주택의 2년 보유, (취득 당시 조정지역이었다면) 2년 거주 요건을 갖추어야 한다는 점은 불변입니다. 위 내용 확인
E. 1입주권 + 1주택
원조합원 입주권은 ‘1조합원입주권’ 비과세 요건이 존재(관리처분인가/철거일 기준 요건 충족). 단, “12억 이하만 비과세”는 ‘고가’ 판단(12억 초과분 과세) 취지로 해석해야 정확할 수 있습니다. 승계조합원은 비과세 대상 아니니, 이 점 분명하게 체크하셔야 합니다.
- 관리처분인가일을 기준으로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 함
- 주택 취득일로부터 3년 이내에 입주권을 양도할 것
- 양도 당시 실거래가액이 12억 원을 초과하지 않을 것
