일시적 1가구 2주택 비과세 조건 2024 년 확인하기 정보입니다. 문재인 정부 시절 부동산 소유를 악마화 하고 어떻게든 잡아보겠다고 너무 누더기 시행령을 남발하면서 세무사들 조차 고개를 절레절레 흔들며 해당 업무를 맡지 않은 경우도 있었습니다. 단도직입적으로 때에 따라서는 일시적으로 본의 아니게 1가구 2주택이 되는 경우도 있으나 이런 경우 자칫 잘못 계산하면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
필자의 지인도 10년 보유, 거주하면 비과세 요건이 된다고 생각하여 큰 고민 없이 2주택 중 한 채를 처분하였는데 세금이 몇 억이 나와 괴로워 했던 상황도 본 경우가 있었습니다.
여기서 먼저 정의를 해야 할 명제가 있습니다. “비과세”는 사실 혜택입니다. 권리가 아니라는 뜻 입니다. 자본주의 국가에서 살아가면서 이득이 있는 곳에는 언제나 세금이 있습니다. 그러나 이 세금을 정부가 특이하게 유예해준 것 입니다.
이러한 관점에서 다음의 내용을 꼼꼼히 살펴 보시면 세무사 상담 비용 절약하실 수 있으실 겁니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 조건
먼저 1가구 2주택 비과세 요건부터 살펴보겠습니다. ‘일시적’은 또 다른 상황이니 이 상황은 대부분 case by case 라서 조금 다르게 다루어야 합니다. 우리나라의 부동산 법은 정치권의 문제로 법령은 있되 법령에 근거하기 보다는 각 정권의 정치 이념에 따라 “시행령”으로 누더기가 되어 있습니다.
따라서 계속 바뀌는 시행령을 시점에 따라 정확하게 자신의 위치를 파악해야 합니다.
먼저 소득세법시행령 156조의 2 제3항을 이해하세요.
간단하게 조합원 입주권 취득후 3년 이내 종전 주택 양도시 비과세이며 이때 종전 주택 취득 후 1년이 경과하고 조합원 입주권을 취득해야 합니다
예를 들자면) A주택이 A조합원 입주권으로 전환되고 A조합원이 입주권을 보유한 상태에서 다른 B조합원입주권을 승계취득한 경우, A조합원 입주권, B조합원 입주권 상태에서 비과세가 적용되지 않지만, A조합원 입주권이 준공이 되고 B조합원 입주권 취득일로부터 3년이내 A조합원 입주권으로 인해 취득한 A신축주택을 양도하는 경우에는 “소득세법 제156조의 2 제3항”에 따라 비과세가 적용된다는 유권해석이 생길 수 있습니다.
두번째는 소득세법시행령 156조의 2 제 4항 입니다.
156조의 2 제4항은 조합원입주권 실수요목적에 따른 규정 입니다.
1주택 소유자가 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후(2022.2.14 이전은 1년 이전이라도 가능) 신규조합원입주권을 취득하여 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로 종전주택을 신규조합원입주권으로 취득한 주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 2년 이내에 양도해야 하며, 완공일로부터 2년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하는 경우 종전주택에 대한 비과세를 해주는 규정입니다.
이해하기 어려우시다면, 다음 내용만 세번 읽어보시면 됩니다.
| 소득세법시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.> |
나는솔로 17기 출연자 인스타 주소 모음 – kuriozu21c
개정된 내용을 표로 간략하게 표시해 드리겠습니다.
| 현행 | 개정안 정리 |
| □ 1세대 1주택 1조합원입주권 비과세 요건 (① ② 중 어느 하나에 해당) ① 1주택을 소유한 1세대가 조합원 입주권 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 -종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 입주권 취득 ② 1주택을 소유한 1세대가 조합원 입주권 취득 후 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음요건 (㉠+㉡)을 모두 충족하는 경우 ㉠ 신규주택 완성 후 2년 이내에 세대전원 이사 + 1년 이상 계속 거주 ㉡ 신규주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 종전주택 양도 | □ 비과세 요건 보완 ① (좌 동) ② 의 내용 정리 ㉠ 3년 이내 ㉡ 3년 이내 ㉢ 종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권 취득 |
위 개정안에 따르면 2022년 2월 15일 이후 취득하는 조합원 입주권부터 1년뒤 취득 요건이 적용 됩니다.
일시적 1가구 2주택 처분 순서
너무 기본적인 이야기지만, 위 사례에서 보듯이 유리한 선택을 하지 못하는 사람들에게는 세금으로 안내도 될 비용이 지출되는 어처구니 없는 일이 벌어지기도 합니다.
너무 전문가분들은 이런 정보들이 ‘뭐 이런 것 까지…’ 하시겠지만, 정말 잘 모르는 분들을 위한 컨텐츠이니 설명드리겠습니다.
예를 들어 설명드리겠습니다.
A 주택 2014년 12월 아파트 구입 (현재 시세 15억)
B 주택 2018년 6월 재건축 대상 빌라 구입 (완공 예상 시기 2024년 5월 시세 10억 정도 예상)
조건부터 따져보실 수 있어야 합니다.
- 조정대상지역 여부
- 관리처분인가 이전 또는 이후 시기는 언제인가?
- 원조합원 여부
예시의 지역은 조정대상 지역입니다. 그런데 조정대상지역은 2018년 8월에 발표가 되었습니다. 매매인은 6월에 계약금을 지불한 상태였습니다.
이럴 경우 B주택은 예외적으로 조정대상지역 시행령에 영향을 받지 않습니다. 따라서 의무 거주 기간, 보유 기간에 영향을 받지 않습니다. (그러나 보유 기간과 거주 기간에 따라 절세를 할 수 있기 때문에 이 부분은 꼭 고려하세요. 최대 80%)
자, 그런데 매매인이 구매한 것은 “딱지” 가 아니라 “빌라” 였기에 비과세 요건에는 해당이 되지 않습니다. 즉 [일시적] 1가구 2주택에 “일시적” 이라는 수식을 할 수 없다는 의미입니다.
이럴 경우, 비과세 요건을 따져보기 보다는 어떻게 하면 절세를 할 수 있는지 빠르게 판단하여 주택 매매를 계획하여야 합니다.
위 예시의 소유주는 재개발 지역 아파트 B가 완공된 후 A 아파트 가격과 비교하여 저렴한 아파트를 먼저 처분하여야 세금적으로 유리합니다.
실거주 의무는 없는 상태입니다. 그러나 보유/실거주에 따라 1년에 4% 씩 혜택을 볼 수 있습니다.
일시적 1가구 2주택 조정대상지역 분양권
소유한 부동산이 조정대상지역 인지 아닌지, 그에 따라 분양권 처분은 어떻게 되는지 이부분이 중요하기에 먼저 해당 물건이 조정대상지역에 묶여 있는지 확인해 보아야합니다.
아래 지역은 따로 확인하실 필요 없이 조정지역 대상이었다가 해제가 된 곳 입니다.
| 조정대상지역 지정 해제 지정해제 지역 : 서울시 종로구·중구·성동구·광진구·동대문구·중랑구·성북구·강북구·도봉 구·노원구·은평구·서대문구·마포구·양천구·강서구·구로구·금천구·영등포구·동작구·관악 구·강동구, 과천시, 성남시 수정구·분당구, 하남시, 광명시 |
다주택 중과세 유예
이번 정부는 지난 정부와 다르게 부동산 경기 부흥에 총력을 다하고 있습니다. 그 중에 다주택자에 대한 세제와 대출 규제를 풀기로 했습니다.
8%, 12%의 다주택자 취득세 중과세율을 4%, 6%로 완화하고, 내년 5월까지 유예중인 양도소득세 중과배제를 1년 연장하기로 했습니다. 정확히 이해하시려면 양도세는 냅니다. 그러나 다주택 자들에게는 부동산 금액에 따라 과세 비율이 중과 20% ~ 하였었는데 이 부분을 유예한 것 입니다.
이 역시 예를 들어보면,
A주택(21년 3월 취득) – 조정대상지역 (1주택)
B주택(22년 5월 취득) – 조정대상지역 (일시적 1가구 2주택)
위 상황에서 소유인은 취득일에 근거하여 일시적 2주택 비과세 대상이 아닙니다. 그래서 위의 예를 든 것 처럼 둘 중 하나 먼저 처분할 때 양도세가 붙게 되는데 이때 시행령 이전에는 중과하여 세금을 냈어야 했는데 현재 다주택자의 중과세는 2024년 5월 9일 까지 한시적으로 유예 되어있으므로 A주택은 2년이상 보유 후 양도하면 기본 세율로 과세 받을 수 있습니다.
